こんにちは、行政書士の三澤です！
「親から農地を相続したけれど、農業をやる予定はない。どうしたらいいんだろう……」
「子どものために、自分の畑に家を建てたい。でも手続きがややこしそうで、何から始めればいいのかわからない……」
「事業を拡大するために農地を買いたいけれど、法律の壁が高いって聞いて不安……」
そんな悩みや不安を抱えて、このページにたどり着いた方も多いのではないでしょうか。
ご安心ください。
農地法というと、なんだか堅苦しくて難しそうに感じるかもしれません。
でも、その基本的な仕組みと考え方をつかんでしまえば、農地の活用にはっきりとした道筋が見えてきます。
このページでは、愛知県・知多半島を中心に、長年にわたって農地法関連の手続きを数多く扱ってきた行政書士が、
実務の現場で培った知識と経験をもとに、農地法のしくみや手続きをわかりやすく解説していきます。
農地法の手続きは、自治体ごとに微妙に異なるローカルルールや、担当者による運用の違いがあるため、
ネット上の情報だけでは正しく判断できないことも少なくありません。
だからこそ、地域密着で実務を積んできた私たち行政書士が、その「違い」まで踏まえてご案内します。
この記事を読み終えたとき、あなたは次のような状態になっているはずです：
- 農地法の全体像がスッキリ頭に入り、自分のケースに合った手続きがわかる
- 「農地のまま売りたい」「宅地に変えたい」「事業用地として使いたい」など目的別に、3条・4条・5条のどの手続きが必要かが判断できる
- 許可までに必要な期間や費用の目安をつかみ、今後の計画が立てられる
- 行政書士などの専門家に相談すべきタイミングと、そのメリットが理解できる
一人で悩まなくても大丈夫。
このページが、あなたの農地活用に向けた確かな第一歩となることを願っています。
【最初に診断】目的からわかる！あなたに必要な農地法手続きはどれ？
農地を売りたい、使いたい、建てたい……でも、どんな手続きが必要かわからない。
そんなときは、まずこのフローチャートでご自身の状況を整理してみましょう。
農地法の手続きは、あなたの「目的」によって変わります。
売るのか、貸すのか、家を建てたいのか。
たった2つの質問に答えるだけで、必要な手続きが見えてきます。
🔍 ステップ1：その土地は「農地」ですか？
※ 登記簿の「地目」ではなく、現況（実際の使われ方）で判断されます。
草が生えているだけの畑や、耕作していない田んぼでも「農地」に該当する場合があります。
- いいえ →
→ 農地法の対象外の可能性があります。ただし、過去に無許可で転用された「無断転用地」かもしれません。
不安な方は、ぜひ専門家にご相談ください。 - はい → ステップ2へ
🧾 ステップ2：その土地の「所有者」は変わりますか？
- いいえ → ステップ3へ
- はい → ステップ4へ
🏠 ステップ3：土地の「使い道」は変わりますか？（農地→宅地や駐車場など）
- いいえ →
→ 【許可不要】農地のまま、自分で使い続ける場合は基本的に農地法の手続きは不要です。
ただし、農地の貸し借りをする場合は利用権設定などの別手続きが必要です。 - はい →
→ ✅ 【農地法第4条許可】が必要です（＝自己転用）
→ 第4条許可についてはこちらの記事で解説しています。
🏢 ステップ4：使い道も変わりますか？（例：買主が家を建てる）
- いいえ →
→ ✅ 【農地法第3条許可】が必要です（＝農地のまま売買・貸借）
→ 第3条許可についてはこちらの記事で解説しています。 - はい →
→ ✅ 【農地法第5条許可】が必要です（＝転用目的の売買・貸借）
→ 第5条許可についてはこちらの記事で解説しています。
💡ポイントまとめ
- 3条＝農地のまま権利を動かす（売買・貸借）
- 4条＝自分の農地を他の用途にする（自己転用）
- 5条＝農地を買って、他の用途で使う（転用目的の売買・貸借）
あなたの状況がどれに当てはまるかを把握することが、農地法手続きのスタートラインです。
そもそも農地法ってなに？どういう目的なの？という方のためにこちらの記事を、
農地転用をざっくり知りたいという方のためにこちらの記事で詳しく解説しています。
【基本】農地法3条・4条・5条の違いをやさしく理解しよう
農地法の話をすると、よく出てくるのが「3条」「4条」「5条」という数字。
この数字の違いがわかると、農地法の全体像がグッと見えやすくなります。
とはいえ、条文だけ読んでもピンとこない……。
そこで今回は、3つの手続きを「お店の売買」に例えて、わかりやすく解説してみます。
🔁 農地法3条：お店をそのまま引き継ぐ＝「農地のまま権利を移す」
たとえるなら…
「八百屋のAさんが、お店ごとBさんに引き継ぐ」ようなイメージです。
商品も店舗もそのままで、新しい八百屋さんにバトンタッチ。
ポイントはここ！
- 土地の使い道は「農地のまま」
- 所有者（または賃借人）が変わる
- 新しい所有者には「ちゃんと農業をやる能力・意思」が求められる
→ 農業委員会の3条許可が必要
🔄 農地法4条：お店の業種変更＝「自分の農地を別用途に使う」
たとえるなら…
「八百屋のAさんが、自分の店をパン屋さんにリフォームする」ようなイメージです。
ポイントはここ！
- 所有者は変わらない
- 使い道だけが「農地 → 宅地・駐車場など」に変わる
- 自己転用とも呼ばれます
→ 都道府県知事（または市町村長）の4条許可が必要
🏗️ 農地法5条：お店を買ってリノベする＝「転用目的で権利を動かす」
たとえるなら…
「八百屋のAさんから土地を買ったCさんが、そこにコンビニを建てる」ようなイメージです。
ポイントはここ！
- 所有者が変わる（または貸す）
- 使い道も変わる（農地 → 宅地など）
- 転用目的の売買・貸借で最も件数が多い手続き
→ 5条許可が必要（都道府県知事または市町村長）
📋 農地法3条・4条・5条の早わかり比較表
| 項目 | 農地法3条 | 農地法4条 | 農地法5条 |
|---|---|---|---|
| 目的 | 権利移動（農地のまま） | 自己転用 | 転用目的の売買・貸借 |
| キーワード | 人だけ変わる | 使い道だけ変わる | 人も使い道も変わる |
| 主な当事者 | 売主・買主（または貸主・借主） | 土地所有者のみ | 売主・買主（または貸主・借主） |
| 許可権者 | 農業委員会 | 都道府県知事または市町村長 | 都道府県知事または市町村長 |
| 市街化区域の特例 | なし（必ず許可が必要） | あり（農業委員会への届出でOK） | あり（農業委員会への届出でOK） |
📝 補足：
「市街化区域内」にある農地なら、4条・5条の手続きは「許可」ではなく「届出」で済むケースもあります。
ただし、3条だけは例外なく許可が必要なので注意しましょう。
ここまで理解できれば、農地法の基礎はバッチリです。
もう少し詳しく知りたいという方は第３条・４条・５条の違いをこちらの記事で解説しています。
このあと、条文ごとに具体的なケースと注意点を詳しく解説していきます。
【ケース別ガイド】あなたに必要な許可はどれ？農地法申請の実務ポイント
ここからは、農地法3条・4条・5条それぞれの手続きについて、
どんなときに必要になるのか、何に気をつけるべきかをケース別にご紹介します。
詳しい申請方法や必要書類などについては、それぞれのページで詳しく解説しています。
✅ 農地法3条許可｜農地を「農地のまま」売ったり貸したりしたいとき
たとえばこんなケース
- 農業を続けてくれる人に、田んぼを売却したい
- 畑を農業者に一時的に貸したい
ポイント
- 許可を出すのは、農業委員会
- 売る側・借りる側の両方の情報が必要
- 買い手・借り手に「農業を継続する意思と能力」があることが条件
特に注意！
- 許可を受けずに契約すると無効になります
- 「全部効率利用要件」「常時従事要件」など、専門的な審査基準があります
- 2023年の法改正で「下限面積要件」が撤廃され、小規模農地も取引しやすくなりました
✅ 農地法4条許可｜自分の農地を宅地・駐車場などに変えたいとき
たとえばこんなケース
- 自分の畑にマイホームを建てたい
- 家の隣の農地を駐車場にしたい
ポイント
- 所有者は自分のまま、使い道だけが変わる（自己転用）
- 許可を出すのは、都道府県知事または市町村長
特に注意！
- 土地の場所によっては、許可がかなり厳しくなることも（市街化調整区域など）
- 転用目的や土地の立地、将来の利用計画まで審査されます
- 「届出でOK」な場合もあるが、油断は禁物。慎重な判断が必要です
✅ 農地法5条許可｜農地を買って（借りて）、家や事業に使いたいとき
たとえばこんなケース
- 農地を購入して住宅や店舗を建てたい
- 畑だった場所に資材置場や太陽光パネルを設置したい
ポイント
- 所有者も使い道も変わるため、最も手間と時間がかかる手続き
- 許可権者は、4条と同じく都道府県知事または市町村長
特に注意！
- 農地法だけでなく、都市計画法・農振法など複数の法律が関係します
- 土地改良区の同意や、近隣住民との調整が必要になるケースも
- 市街化調整区域・農業振興地域（青地）では、特にハードルが高い手続きになります
📝 実務のコツ：どの申請も「早めの計画」と「正確な判断」がカギ
どの手続きでも共通して言えるのは、
- 現地・役所調査をしっかり行うこと
- 自治体や農業委員会のルールを把握すること
- 専門家のサポートをうまく使うこと
一見シンプルに見える計画でも、土地の状況や法規制によって思わぬ落とし穴があるものです。
「うちの場合はどうなんだろう？」と迷ったら、お早めにご相談ください。
【全体の流れと期間】農地転用の手続きって、どれくらいかかるの？
「相談してから許可が下りるまで、どれくらいかかるの？」
これは、農地転用に関するご相談で最も多くいただくご質問の一つです。
ここでは、特にご相談の多い「市街化調整区域」の農地を転用する場合をモデルケースに、
一般的な手続きの流れと、それぞれのステップでかかる期間の目安をご紹介します。
📘 農地転用許可申請｜7つのステップ
Step 1：初回相談・ヒアリング（1〜2時間）
- 土地の場所や面積、今後やりたいこと（建築・駐車場・事業用地など）をヒアリング
- 法的リスクや申請の難易度、かかる費用や期間の見通しをお伝えします 行政書士の役割: 私たちは単に話を聞くのではありません。お伺いした内容を基に、その場で計画の実現可能性、考えられる法的リスク、手続きの全体像と概算費用を提示します 。この初期段階での的確な見立てが、後の手戻りを防ぎ、最終的な成功確率を大きく左右する最も重要なステップです 。
Step 2：現地・役所調査（1〜2週間）
- 現地の状況を確認し、法務局での登記調査や、市役所での関連法規の確認を行います
- 対象となる法律は農地法だけでなく、都市計画法・農振法・建築基準法・文化財保護法など多数
行政書士の役割: 農地転用は、農地法だけで完結しません。都市計画法、農振法、建築基準法、場合によっては文化財保護法など、複数の法律が複雑に絡み合います。私たちは、農業委員会、都市計画課、開発指導課、農政課、教育委員会といった「縦割り行政」の壁を越えて横断的に調査を行い、お客様の計画に影響しうる全ての法的規制を洗い出します 。
Step 3：関係機関との協議・調整（2〜4週間）
- 農業委員会や開発指導課、土地改良区、隣地の所有者などとの事前協議
- 許可の見込みや条件、協力が必要な相手との調整を行います
行政書士の役割: 行政との円滑なコミュニケーションを通じて、許可の見込みを探ります。特に、こじれると計画そのものが頓挫しかねない土地改良区の同意や決済金の確認、排水などを巡る隣地の確認 など代理人として進めます。
Step 4：申請書類の作成・収集（1〜2週間）
- 各種申請書・事業計画書・資金計画書・公図・登記簿・土地利用計画図などを準備
- 書類の完成度が、審査スピードと許可の可否を大きく左右します
行政書士の役割: 行政の審査官が「何を求めているか」「どのポイントを重視するか」を熟知しています 。その知見に基づき、単に形式を整えるだけでなく、計画の正当性や実現可能性が伝わる、説得力のある書類を作成します。これにより、書類の不備による申請の遅れ（月1回の締切日を逃すなど）という致命的なリスクを回避します 。
Step 5：農業委員会へ申請書提出（毎月の締切日に合わせて）
- 各市町村の農業委員会が設定した締切日に提出
（例：毎月10日、月末など市町村によって異なります）
行政書士の役割: 愛知県内でも市町村によって締切日は「毎月1日」「10日」「月末」など様々です 。私たちはこのスケジュールを厳格に管理し、お客様の計画が1ヶ月遅れることのないよう、確実な申請を目指します。
Step 6：審査期間（約1.5〜2ヶ月）
- 農業委員会 → 都道府県への進達 → 知事（または市町村長）による許可・不許可の判断
- 審査中に追加資料の提出や質問が来ることもあります
行政書士の役割: 審査の過程で行政から生じる質問や追加資料の要求に対し、お客様に代わって迅速かつ的確に対応します。審査が滞りなく進むよう、最後まで行政とのパイプ役を務めます。
Step 7：許可証の交付とアフターフォロー
- 許可証が交付されたら、ようやく工事や事業の着手が可能になります
- 工事完了後には「完了報告」や、「地目変更登記」などのアフター手続きも
行政書士の役割: 許可証の代理受領はもちろん、その後の「工事完了報告」の提出 や、必要であれば土地家屋調査士と連携して行う「地目変更登記」 のご案内まで、プロジェクトが完全に完了するまで責任をもってサポートします。
⏳ 手続きの期間の目安（ケース別）
| 手続きの種類 | 標準的な期間 | 特に注意すべきポイント |
|---|---|---|
| 市街化区域での農地転用（届出） | 約2週間〜1ヶ月 | 無届出は重大な法令違反。事前の確認が必須です。 |
| 市街化調整区域での農地転用（許可） | 約3ヶ月〜4ヶ月 | 締切日の遅れで1ヶ月単位のズレが発生することもあります。 |
| ＋開発許可が必要な場合 | 約4ヶ月〜6ヶ月以上 | 開発許可と同時申請が原則。片方だけの許可は出ません。 |
| ＋農振除外が必要な場合 | 約1年〜1年半以上 | 年に数回の受付。審査も長期化。最も時間がかかる手続きです。 |
📌 早めのご相談が、成功の鍵です
農地転用の手続きは、関係する法律も多く、役所との調整も複雑です。
とくに市街化調整区域や農業振興地域（青地）では、準備不足が致命的な遅れにつながることも。
「その土地で、どんなことができるのか？」
「いつまでに許可を取る必要があるのか？」
気になる方は、無料相談をご利用ください。
今の段階でできること・すべきことを、専門家の視点でご案内します。
【よくあるご質問】農地転用の悩み、ここで解決します
農地転用や農地法の手続きを検討されている方から、実際によくいただくご質問をまとめました。
気になることがあれば、まずはこちらをチェックしてみてください。
❓ Q. 農地転用って、全部でいくらぐらいかかりますか？
A. ケースによって大きく変わりますが、以下が一般的な目安です。
- 行政書士報酬
- 市街化区域（届出）：5万円～
- 市街化調整区域（許可）：15万円～
- その他費用
- 登記（司法書士・土地家屋調査士）
- 造成工事費
- 土地改良区への決済金 など
💡詳細なお見積もりは、初回の無料相談でご案内します。
❓ Q. 自分で手続きすることはできますか？
A. 法律上は可能です。
ただし、以下のようなリスクがあります：
- 書類の不備で申請が受理されない
- 複数の役所を回る必要がある
- 結果的に、許可が下りずにやり直しになることも…
💡専門家に依頼することで、時間・手間・リスクを大きく軽減できます。
❓ Q. 市街化調整区域って、なぜそんなに厳しいのですか？
A. 市街化を「抑制」するための区域だからです。
- 都市計画法で開発が制限されているエリア
- 建物を建てるには、「開発許可」と「農地転用許可」の二重の壁
💡この区域での転用は、事前調査と計画設計が命です。
❓ Q. 青地（農振地域）の農地は、絶対に転用できませんか？
A. 原則NGですが、「農振除外」できれば可能性があります。
ただし、以下の厳しい要件をすべて満たす必要があります：
- 他に代替地がない
- 周囲に支障がない
- 公共施設への悪影響がない など
💡申請時期も限られており、最もハードルの高い手続きです。
❓ Q. 許可を取らずに転用してしまったら、どうなりますか？
A. 「無断転用」は法律違反です。以下の罰則が科される可能性があります。
- 原状回復命令（農地に戻せという指示）
- 個人の場合：3年以下の懲役または300万円以下の罰金
- 法人の場合：最大1億円の罰金
💡軽い気持ちでやってしまうと、取り返しのつかない事態に。必ず事前確認を。
❓ Q. 相続したばかりの農地でも、すぐに転用申請できますか？
A. 条件次第で可能です。 以下が前提となります：
- 相続人全員で遺産分割協議が完了していること
- 所有者が法的に確定していること（登記が済んでいる状態）
💡登記がまだなら、まずは司法書士との連携からスタートです。
❓ Q. 転用すると、固定資産税が上がるって本当ですか？
A. はい、かなり上がることがあります。
- 農地は税制上、非常に優遇されています
- 転用後は「宅地」「雑種地」などに変わり、数倍〜数十倍に跳ね上がることも
💡許可取得後のランニングコストにも注意が必要です。
❓ Q. 農地が共有名義なんですが、共有者の一人が反対しています。転用できますか？
A. いいえ。
共有者全員の同意がないと申請できません。
💡話し合いでの合意形成が第一ですが、難しい場合は弁護士による法的手続きが必要になるかもしれません（弁護士法により法律事件に関して、鑑定、代理、仲裁、和解などの法律事務を取り扱うこと、またはその周旋を業とすることは禁止されております）。
❓ Q. 「土地改良区に入っている」と言われました。どうすれば？
A. 「地区除外申請」と、土地改良区からの同意が必要になります。
- 過去に恩恵を受けた農業用水の分として「決済金」を支払う必要があります
- 金額は土地の面積や改良区ごとに異なります
💡申請前に、改良区への確認が必須です。土地によっては土地改良区が複数あることも。事前確認は行政書士にご相談ください。
❓ Q. 「埋蔵文化財包蔵地」に該当する農地でも転用できますか？
A. はい、できますが追加手続きが必要です。
- 工事の60日前までに発掘届出が必要
- 場合によっては立会調査や発掘調査が求められる
- 費用・時間がかかるリスクがあります
💡文化財関連は事前調査での発見が重要です。事前調査は行政書士にご相談を。
❓ Q. 親の土地に子どもが家を建てることはできますか？
A. 一定の条件を満たせば可能です。
- いわゆる「分家住宅」としての許可が下りることがあります
- ただし自治体ごとの基準（例：愛知県の開発審査会基準第1号）をすべて満たす必要あり
💡農地法5条許可＋関係法令確認は行政書士に当事務所によくご依頼いただく案件の代表例です。
❓ Q. 2023年の法改正で何が変わったのですか？
A. 「下限面積要件」が廃止されました。
- 以前は「〇〇アール以上ないと農地を取得できない」制限がありました
- 今は小規模農地でも取得できるようになり、家庭菜園や企業参入のハードルが大きく緩和
農地転用に関する記事一覧
記事は順次公開・更新予定です。
【まとめ】農地の可能性を、次の一歩へつなげましょう
ここまでお読みいただき、本当にありがとうございます。
農地法は、複雑なルールの集合体のように見えるかもしれません。
でも、その一つひとつには、日本の農地と食料を守るための大切な理由があります。
ただし、目的をもって農地を活用したいと考える方にとって、
この法律が「障壁」になってしまっては本末転倒です。
- 3条・4条・5条の違い
- 市街化区域と調整区域のルール
- 農振法・都市計画法など、他の法律との関係
- 転用後の税金やリスク…
こうした知識を整理し、計画に落とし込んでいくのは、決して簡単ではありません。
だからこそ、正確な知識と実務経験を持つ行政書士が、あなたの伴走者になります。
農地の手続きは、一人で悩んでいてもなかなか前に進みません。
むしろ、「知らなかったこと」によって、後戻りになったり、
計画そのものが頓挫したりするケースも珍しくないのです。
📍 愛知県・知多半島エリアで農地転用手続きができる行政書士をお探しの方へ
当事務所は、愛知県知多半島を中心に、農地法関連の手続き手がけております。
- 地元の農業委員会や開発指導課とのやりとり
- 市街化調整区域での転用手続き
- 分家住宅・土地改良区対応などの案件
地域に根ざした実務経験があるからこそ、
「全国的な情報だけでは分からないリアルな対応」が可能です。
三澤行政書士事務所が、全力でサポートいたします。
