農地転用して自分の土地に家を建てる｜農地法4条許可の手続きを行政書士が解説

こんにちは、行政書士の三澤です！

「自分の畑に、家族のマイホームを建てて暮らしたい」――そんな理想を思い描いたことはありませんか？
青空の下で子どもが駆け回り、自家菜園で採れた野菜を食卓に並べる。そんな自然に寄り添う暮らしに憧れる方も多いことでしょう。

しかし、その夢の舞台が“農地”である場合、話は少し複雑になります。
というのも、日本では農地を守るための大切な法律「農地法」によって、農地を宅地にするには原則として許可が必要とされているからです。

「なんだか難しそう…」と感じられた方、ご安心ください。
この記事では、ご自身が所有する農地に住宅を建てる「自己転用」について、農地法第4条をもとに、行政書士がわかりやすく解説します。

この記事を読むことで、

• どんなケースで許可が必要になるのか
• 手続きはどのように進めるのか
• 何に気をつけるべきか

といった疑問が、スッキリと整理できるようになります。

「農地に家を建てられるかどうか」を見極める第一歩として、ぜひ最後までご覧ください。

農地法第4条の「自己転用」ってなに？― 自分の農地に家を建てるための第一歩

農地法第4条に基づく「自己転用」とは、
自分が所有している農地を、自分自身の目的で農地以外の用途に使うことをいいます。

たとえば――
「自分の畑に家を建てて住みたい」
「今まで田んぼだった場所を駐車場や資材置き場にしたい」
そんな場合は、この「自己転用」に該当します。

農地の転用とは？

そもそも“農地の転用”とは、農地を宅地や駐車場など、農業以外の目的で利用することをいいます。
一度宅地などに変えてしまうと、元の農地に戻すのは非常に困難です。そのため、日本では大切な農地を守るために、農地法で転用を厳しく制限しているのです。

農地法第4条と第5条の違いは？

農地転用には主に2つのパターンがあり、それぞれ異なる条文が適用されます。

• 農地法第4条（自己転用）
  　土地の所有者が変わらず、使い道だけを変えるケース。
  　例：自分の畑に、自分の家を建てる。
• 農地法第5条（他人への転用目的での売買・賃貸）
  　所有者や使用者が変わり、かつ用途も変わるケース。
  　例：親の農地を子が購入して、そこに家を建てる。

このように、「誰が使うか」によって、手続きのルールが大きく異なります。

補足：対象外となる土地もあります

なお、農地法第4条の対象は「農地」に限られます。
似たような土地でも、たとえば「採草放牧地」（牧草地など）は第4条の対象外となり、別の取り扱いになりますので注意が必要です。

許可が必要？それとも届出でOK？― あなたの農地に必要な手続きの見分け方

農地を転用するには、「許可」が必要な場合と、「届出」で済む場合があります。
どちらになるかは、あなたの土地がどのエリアにあるかによって大きく変わります。

実はこの違いが、手続きのスピードや難易度に直結します。
まずは、ご自身の土地がどの区域に属しているのかを把握することが、転用手続きの第一歩です。

市街化区域の場合：原則「届出」でOK

「市街化区域」とは、都市計画法で定められた「今後積極的にまちづくりを進めていくエリア」のこと。
住宅や商業施設の建設が計画されている区域で、農地を宅地に転用する際も、基本的には許可は不要で「届出」で済みます。

手続きも比較的スムーズで、地元の農業委員会に届出を行えば、1〜2週間程度で「届出受理通知書」が交付され、工事を始めることができます。

市街化調整区域の場合：原則「許可」が必要

一方、「市街化調整区域」は“市街地化を抑制する”ことを目的としたエリアです。
自然や農地を守るため、原則として新たな建物の建築には厳しい制限がかけられています。

この区域内で農地を転用する場合は、農業委員会と都道府県知事（または市町村長）の審査を経て「許可」を得る必要があります。
許可申請は複雑かつ時間がかかり、一般的には申請から許可が下りるまで2〜3ヶ月ほど必要です。

✅ ポイント：
届出で済む土地か、許可が必要な土地かは、転用手続きのスタート地点であり、最重要の判断ポイントです。

自分の土地がどちらに該当するかを調べるには？

土地が「市街化区域」か「市街化調整区域」かを調べるには、土地のある市役所や町役場の「都市計画課」などで確認できます。
地番（ちばん）を伝えるだけで、丁寧に教えてもらえます。

また、これに加えて「農業振興地域かどうか」などのチェックも必要になるため、後の手続きをスムーズに進めるためにも、できるだけ早い段階で調査をしておくことをおすすめします。

許可を得るための“2つの壁” ― 農地転用の審査基準をわかりやすく解説

市街化調整区域で農地を宅地などに転用する場合、
行政から「許可」を得るには2つの大きな基準をクリアしなければなりません。

それが、以下の2つです。

• 立地基準（どんな場所か）
• 一般基準（どんな計画か）

この2つを両方とも満たして初めて、転用が許可されるのです。
つまり、どちらか一方でも条件を満たしていないと、許可は下りません。

① 立地基準

立地基準では、「その農地がどれほど農業にとって重要か」が評価されます。
農地の“重要度”によって、全国共通のルールで5段階にランク分けされており、ランクが高いほど許可は厳しくなります。

以下の表は、その代表的な分類と許可の目安をまとめたものです。

区分	主な特徴	許可の目安
農用地区域内農地（青地）	長期的に農業振興を図るべき最重要農地	原則として許可されない
甲種農地	土地改良直後や営農条件が非常に良い集団農地	原則として許可されない
第1種農地	良好な農地で、公共投資の対象など	原則として許可されないが、公共性があれば例外あり
第2種農地	小規模・やや生産性が低い農地	条件次第で許可される可能性あり
第3種農地	駅に近いなど市街地に近接	原則として許可される

💡 ポイント：
「青地」や「甲種農地」「第1種農地」の転用は、個人の住宅建設目的では極めて難しいのが現実です。
まずは、ご自身の土地がどの区分に当たるのかを、市役所の「都市計画課」や「農業委員会」で確認しましょう。

② 一般基準

立地基準をクリアしても、それだけでは許可は出ません。
次は、「あなたの計画自体に問題がないか？」がチェックされます。これが一般基準です。

審査される主なポイント：

• 資金は確保できているか？
  　→ 融資承認通知書など、客観的な証明書の提出が必要です。
• スムーズに着工できる状態か？
  　→ 許可後にすぐ着手できるよう、計画の具体性が求められます。
• 排水計画は万全か？
  　→ 雨水が近隣農地へ流れて被害を及ぼさないよう、詳細な排水図面が必要です。
• 周囲との関係に配慮しているか？
  　→ 法律上は義務でなくても、隣地所有者や水利組合の「同意書」が事実上求められるケースもあります。

✅ 審査は「農地を守るため」のもの
つまり、あなたの建築計画が地域環境と調和し、将来的なトラブルのない形で実現できるかを慎重に確認しているのです。

この2つの基準を意識して準備を進めることで、転用許可取得の成功率は大きく上がります。

自分の農地に家を建てたいときの手続きの流れ ― 許可申請の6ステップ

市街化調整区域にある農地を宅地などに転用するには、
農地法第4条に基づき「許可申請」を行う必要があります。

以下では、一般的な申請の流れを6つのステップでわかりやすくご紹介します。
※手続きの詳細や締切日は自治体によって異なるため、あくまで目安としてご覧ください。

Step1：まずは「事前相談」からスタート

計画を立てたら、まずは市町村の農業委員会事務局へ相談に行きましょう。
土地の場所や現状、建築の目的などを伝えることで、転用の見込みや必要書類の概要についてアドバイスがもらえます。

🔍 この時点で、土地の区分（青地など）や都市計画の制限などを確認し、
転用の方向性がある程度決まります。

Step2：必要書類の収集と作成

事前相談の内容をもとに、許可申請に必要な書類を一つずつ準備していきます。

• 登記事項証明書（登記簿謄本）や公図
• 建築計画に関する図面（配置図・土地利用計画図など）
• 資金計画書・融資証明書
• 排水計画図
• 必要に応じて、隣地所有者や水利組合の同意書 など

📎 書類の量が多く、内容も専門的になるため、このステップが最も労力を要します。

Step3：申請書を提出する

必要書類がすべて揃ったら、農業委員会へ許可申請書を提出します。
多くの自治体では、毎月の締切日（例：毎月10日など）が決まっており、これを過ぎると翌月扱いになるため要注意です。

🗓 たった1日遅れるだけで、申請全体が1ヶ月以上ずれ込むこともあるので、余裕を持った準備を。

Step4：農業委員会による審査・現地調査

申請書が受理されると、農業委員会による審査が始まります。

• 書類の形式や内容に不備がないか確認
• 担当委員が現地調査を実施
• 毎月開催される「総会」で、申請内容が基準に適合するかを審議

📌 この段階で追加資料の提出や、訂正の指示が出ることもあります。

Step5：都道府県知事（または市町村長）による最終判断

農業委員会が「許可相当」と判断した場合、書類は上位機関へ送られ、
都道府県知事または権限移譲された市町村長が最終的な「許可」または「不許可」の判断を行います。

Step6：許可証の交付 → 工事スタートへ

無事に許可が下りると、「許可証」が交付されます。
この許可証を受け取ってはじめて、宅地造成や建築工事に着手することができます。

🕒 申請書の提出から許可証の交付まで、おおよそ2〜3ヶ月程度がかかります。
書類作成の期間も含めると、計画スタートから着工までは3〜4ヶ月を見込んでおくと安心です。

✅ まとめ：申請のタイミングと準備がカギ！
「今すぐ着工したい」と思っても、農地転用には時間がかかります。
計画は余裕を持って立て、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

これだけは揃えておきたい！農地転用許可に必要な書類一覧

農地転用の許可申請には、さまざまな書類が必要です。
しかもその内容は、市町村ごとに少しずつ異なる場合があります。

ここでは、どの自治体でも共通して求められることが多い「基本的な書類」を一覧にまとめました。
事前に揃えておくことで、スムーズな申請につながります。

✅ 基本の提出書類

書類名	内容・注意点
許可申請書	各自治体で用意された様式を使用。役所の窓口やウェブサイトから入手できます。
登記事項証明書（登記簿謄本）	法務局で取得。発行から3ヶ月以内のものを提出するのが一般的です。
公図（地図）	同じく法務局で取得。土地の形状や位置関係を示す図面です。
位置図（案内図）	申請地がどこにあるかを示す地図。住宅地図など。
建物配置図・土地利用計画図	どの場所に、どんな建物を建てるのかを図面で具体的に示します。
資金計画を証明する書類	銀行の融資承認通知書や、残高証明書など。有効期限（3ヶ月以内など）に注意。
排水計画に関する書類	雨水の排水経路や処理方法を示す図面。近隣への影響を防ぐため重要です。

📌 状況に応じて追加で必要になる書類

書類名	こんなときに必要
住民票	登記簿上の住所と現住所が異なる場合など
工事見積書	工事内容の具体性や資金の裏付けとして
隣地所有者や水利組合の同意書	トラブル防止のため、事実上提出が求められるケースが多いです

✅ チェックポイント：
書類の不備や漏れは審査の遅れや差し戻しの原因になります。
必ず、事前にあなたの市町村の農業委員会に確認することをおすすめします。

早めに準備をはじめることで、手続き全体がぐっとスムーズになります。
「何を出せばいいのか分からない」と感じたら、遠慮なく専門家に相談してみましょう。

まとめ ― 農地転用を成功させるには、専門家の力を借りるのが一番の近道

ご自身の農地に家を建てる――
その夢を実現するためには、思っている以上に多くのステップと専門知識が必要になります。

転用の可否を左右する立地区分の確認、膨大な書類の作成、行政とのやり取り、そして計画の実現性や地域との調和まで。
どれか一つでも見落とせば、申請が不許可になったり、計画が大きく遅れたりすることも珍しくありません。

📌 自分でできなくはない、でも…

もちろん、ご自身で手続きを進めることも可能です。
しかし、法律の解釈や書類作成には専門性が求められるため、途中で「何から手をつけていいか分からない」となる方も少なくありません。

特に市街化調整区域での自己転用は、申請のハードルが高く、失敗すると貴重な時間と労力が無駄になってしまう恐れもあります。

👨‍💼 行政書士は、単なる書類作成代行ではありません

行政書士は、農地法をはじめとする関連制度に精通した「手続きの専門家」です。
ただ書類を作るだけでなく、あなたの計画がどのようにすれば許可を得られるかを見極め、
最適な手順や交渉の進め方を一緒に考えていく“パートナー”でもあります。

✅ 転用を成功に導くためには、最初の一歩が肝心です。

「この土地に家を建てられるのかな？」
「何から相談すればいいか分からない…」

そう思ったときこそ、まずはお気軽にご相談ください。
あなたの大切な夢を、確実に一歩ずつ形にしていくために、全力でサポートいたします。