【農地転用】農地の地目、登記と現況が違う？放置するリスクと正しい地目変更の方法を行政書士が解説

こんにちは、行政書士の三澤です！

「登記簿を確認すると“地目：田”と書かれている。でも、その土地には何十年も前から家が建っている──」

ご自身やご家族の土地に、こんな状況はありませんか？

普段の生活には何の支障もなく、長年そのままにしてきたとしても、登記簿の記録と実際の土地の使われ方（現況）が一致していない状態は、売買・相続・融資などの場面で思わぬトラブルや損失の原因となるおそれがあります。

本記事では、農地をお持ちの方、売却や相続を検討している方、これから農業を始めようとしている方に向けて、土地の法的な分類である「地目（ちもく）」の重要性をわかりやすく解説します。

とくに、地目の判断における基本原則である「現況主義（げんきょうしゅぎ）」に注目し、実務上どのような影響があるのかを具体的にご紹介していきます。

この記事を読むことで、次のポイントが明確になります。

• 「地目」が法律上どのような意味を持つのか
• 登記上の地目と実際の利用状況が異なると、どんな問題が起こるのか
• 問題を解消するための正しい手続きとその第一歩
• どのような場面で、どの専門家に相談すべきか

土地は、大切な財産であり、適切に管理することで将来のトラブルを未然に防ぐことができます。この機会に、「地目」についての正しい知識を身につけておきましょう。

地目の基本をおさえよう｜土地の種類と法的な分類の仕組み

土地の「地目（ちもく）」とは、その土地がどのような用途で使われているかを示す、法律上の分類名称です。不動産登記の最も基本的な情報の一つであり、農地法や税法などにも深く関わる重要な概念です。ここでは、「地目」についての基本知識を3つの視点から解説します。

1-1. 地目とは？登記に記載される土地の用途分類

「地目」とは、土地がどのように使われているかを示す法的なカテゴリのことを指します。不動産登記法に基づき、全国すべての土地（一筆ごと）には、それぞれの主な用途に応じた地目が割り当てられ、登記事項証明書（登記簿）の「表題部」に記載されます。

この地目の情報は、土地の利用実態だけでなく、税金や売買、相続といった様々な場面での判断材料にもなるため、非常に重要な要素といえます。

1-2. 地目の種類は全部で23種類あります｜不動産登記規則に基づく法定分類

地目は、不動産登記規則第99条により全23種類に法定分類されています。これらは土地の主な利用目的に応じて設定されており、不動産登記簿の表題部に記載されます。

以下は23種類の地目の一覧とその定義の概要です。農地や宅地に限らず、さまざまな用途の土地が法的にどう分類されているかを確認してみましょう。

地目名	読み方	主な内容（定義）
田	た	用水を利用して耕作する農地（例：水田、レンコン畑など）
畑	はたけ	用水を利用せずに耕作する農地（例：野菜畑、果樹園）
宅地	たくち	建物の敷地やその維持に必要な土地
学校用地	がっこうようち	校舎や付属施設、運動場など
鉄道用地	てつどうようち	鉄道の駅や路線、施設の敷地
塩田	えんでん	海水を引き入れて塩を採取する土地
鉱泉地	こうせんち	温泉や鉱泉の湧出口及びその維持に必要な土地
池沼	ちしょう	灌漑用水以外の水を貯める池
山林	さんりん	耕作以外で竹木が生育している土地
牧場	ぼくじょう	家畜を放牧する土地
原野	げんや	雑草や低木が自然に生育している土地
墓地	ぼち	遺体または遺骨を埋葬する土地
境内地	けいだいち	宗教法人の社殿・仏堂および付属地
運河用地	うんがようち	運河法に規定される運河に使われる土地
水道用地	すいどうようち	給水を目的とする水源地や貯水池など
用悪水路	ようあくすいろ	かんがい用または悪水排水用の水路
ため池	ためいけ	耕作地への灌漑用水を蓄える池
堤	つつみ	防水のために築造された堤防
井溝	せいこう	田畝または村落間の通水路
保安林	ほあんりん	森林法に基づき指定された保安林
公衆用道路	こうしゅうようどうろ	一般交通の用に供する道路
公園	こうえん	公衆の遊楽や憩いのための土地
雑種地	ざっしゅち	上記いずれにも該当しない土地（例：駐車場、資材置場など）

このように、地目は多岐にわたっており、農地だけでなく公共施設用地や民間利用の特殊用途地も含まれます。ご自身の土地がどの分類に該当するのかを知っておくことは、将来的な売買・転用・相続などにおいて重要な第一歩となります。

※地目の詳細は、不動産登記規則および不動産登記事務取扱手続準則に基づいて定義されています。

1-3. 「田」と「畑」の違いとは？農地における地目の定義

23種類ある地目のうち、農地に該当するのが「田」と「畑」です。両者は似ているようで、水の利用の有無によって法律上は明確に区別されています。

• 田（た）：用水を利用して耕作する土地。水稲（水田）だけでなく、レンコンやイグサなど、水を張って栽培する作物の土地も含まれます。
• 畑（はたけ）：用水を使わずに耕作する土地。野菜や果樹、茶、牧草などが対象となります。

この二つの地目を分ける決定的な違いは、灌漑（かんがい）設備などを用いて継続的に用水を利用しているかどうかという点にあります。

この違いは、農地転用の可否や課税評価、許可手続きの要否にも影響するため、登記上の記載だけでなく、実際の利用状況（＝現況）と併せて正確に把握することが求められます。

登記と現況の違いが重要な理由｜見落としがちな「地目」の落とし穴

土地の「地目」には、登記簿に記載された情報と、実際にその土地がどう使われているかという現実の使われ方があります。この「登記」と「現況」の違いを正しく理解しておくことは、将来的な土地取引や税務、許認可手続きにおいて非常に重要です。

2-1. 登記簿の地目と現況の地目は違うことがある

地目には、主に以下の2種類があります。

• 登記地目（とうきちもく）：法務局の登記簿に記載されている公式な地目。これは所有者等の申請に基づいて変更されるもので、自動的に書き換わることはありません。この仕組みを「申請主義」と呼びます。
• 現況地目（げんきょうちもく）：実際にその土地が「今、どのように使われているか」を基準に判断される地目。登記の記載に関係なく、現地の利用状況から定められます。

たとえば、登記地目が「山林」となっていても、実際には野菜を栽培していれば、現況地目は「畑」となります。

2-2. 現況主義とは？登記よりも実際の利用が優先される原則

日本の法律、特に不動産登記法・農地法・地方税法の運用においては、地目を判断する際に登記簿の記載よりも現況（実際の使われ方）を優先するという考え方が採用されています。これを「現況主義（げんきょうしゅぎ）」といいます。

たとえば、不動産登記事務取扱手続準則では次のように明記されています。

「地目は、土地の現況及び利用目的に重点を置き、部分的にわずかな差異の存する場合でも、土地全体としての状況を観察して定めるものとする」

この現況主義は、登記官が地目を認定する際の基本原則です。また、農地法における規制の実効性や、固定資産税などの課税の公平性を保つためにも、非常に重要な役割を果たしています。

つまり、「登記に何と書かれているか」ではなく、「実際にどう使っているか」が、法的にも税務的にも優先されるというのが、日本の土地制度の根本的な考え方なのです。

2-3. なぜ登記より現況が重視されるのか？｜現況主義が採用される2つの理由

地目の判断において、なぜ日本の法律は「登記簿の記載内容」よりも「実際の使われ方（現況）」を重視するのでしょうか。そこには、法律の実効性と税制上の公平性という、2つの大きな理由があります。

理由①：農地法などの規制を実効的に機能させるため

農地法の目的は、日本の食料供給を支えるために優良な農地を守ることです。

もし地目の判断を登記簿だけに依存してしまえば、たとえば農地に無断で建物を建てても、地目変更登記をしなければ法律上は“農地のまま”扱われてしまいます。これでは農地法の規制が空文化し、無断転用を見逃すことになりかねません。

そこで現況主義を採用することで、実際に耕作されていればたとえ登記が「山林」でも「農地」と判断され、農地法の許可が必要となります。これにより、農地法が本来の目的を果たす仕組みが担保されています。

理由②：固定資産税などの課税の公平性を保つため

土地に課される固定資産税は、その土地の利用価値＝収益性に応じて評価されます。たとえば、農地は宅地よりも収益が少ないため、税額が低く抑えられています。

仮に登記地目だけを基準に課税すると、実際には月極駐車場として運用されている土地が、登記上「畑」のままなら極端に低い税金しか課されないという不公平が生じます。

このような課税逃れを防ぐため、市町村の税務担当者は独自に土地の現況を調査し、「課税地目」として現実の利用状況に応じて課税評価を行うのです。これが、税務における「課税上の現況主義」と呼ばれる考え方です。

このように、現況主義は法律や税制度を現実社会に即して機能させるための、非常に合理的で重要な原則なのです。登記簿の記載がすべてだと思い込まず、実際の利用状況がどうかを常に意識することが、リスク回避の第一歩となります。

登記地目と現況が違うとどうなる？｜実務で重要な理由と背景

登記簿に記載された「地目」と、実際の土地の利用状況（現況地目）が食い違っているケースは、決して珍しくありません。しかし、これを放置すると、後々の売却や相続、融資などで思わぬ支障をきたすリスクがあります。

3-1. 登記と現況がズレるのはなぜ？｜よくある原因と実例

地目に関して、「登記上は農地（田や畑）なのに、実際には住宅や駐車場として使われている」といった不一致は、次のような理由で生じます。

① 無断転用によるズレ

農地法の許可を得ずに、農地に家を建てたり駐車場にしたりする行為がこれにあたります。転用許可を得ずに利用形態を変えても、登記地目はそのままなので、現況とのギャップが生じます。

② 相続時の見落とし

親の代で無断転用されていた土地を子が相続した場合、その事実に気づかず、登記も地目も放置されているケースがよく見られます。

③ 昔の造成や開発が原因

何十年も前に土地利用が変更されたものの、当時は地目変更登記の必要性が認識されておらず、結果的に登記が更新されていないという例も少なくありません。

こうしたズレは、「意図的な違反」というよりも、「手続きが分からなかった」「知らなかった」「誰も指摘してくれなかった」という理由によって放置されていることが多いのが実情です。

しかし、この“ちょっとしたズレ”が、のちの不動産取引や税務、建築計画の中で重大な法的・経済的リスクに発展する可能性があるため、早めの確認と対策が重要です。

3-2. 登記と現況の不一致を放置するとどうなる？｜法的・経済的リスクを徹底解説

「登記は農地のままだけど、もう何十年も家が建っているし問題ないだろう」と思っている方は要注意です。
登記地目と現況地目が異なる状態を放置しておくと、農地法違反や不動産取引の無効化、課税額の急増など、深刻なトラブルを招くおそれがあります。

ここでは、特に重要な3つのリスクについてご紹介します。

リスク①：農地法違反により売買・転用が無効になるおそれ

農地法では、現況が農地である限り、その売買・賃貸・転用すべてに「農地法の許可」が必要です。登記地目がたとえ「山林」「原野」となっていても、現地で耕作が行われていれば法律上は「農地」として扱われます。

• 農地法3条許可が必要な場面：農地を農地のまま売る・貸すとき
  　→ 許可なしで契約した場合、その契約は無効になります。
• 農地法5条許可が必要な場面：農地を宅地・駐車場などに転用して売る・貸すとき
  　→ 許可がなければ、所有権移転登記も建築もできません。

このように、登記上は農地でなくても、現況が農地であれば農地法が適用される＝「現況主義」の罠に陥り、契約の白紙撤回や計画の頓挫につながるリスクがあります。

リスク②：固定資産税が急増する可能性がある

固定資産税は「課税上の現況主義」が採用されており、登記地目に関係なく、実際の利用状況に応じて課税評価が決定されます。

たとえば…

• 登記は「畑」のままでも、実際は駐車場として使っていれば、課税上の地目は「雑種地」とされる。
• 市街化調整区域の農地であっても、建物が建っていれば「宅地」として評価される。

その結果、税額が数倍から十数倍に跳ね上がることもあります。
「登記地目が農地だから税金は安いだろう」と思っていても、ある日突然、高額な納税通知書が届くことになりかねません。

リスク③：不動産取引で融資や契約が頓挫するおそれ

土地を売却したり、新たに住宅を建てたりする際に、登記と現況が一致していないと、次のようなトラブルが起きやすくなります。

• 金融機関から融資を断られる：住宅ローンの担保に使えないため、金融機関から「農地転用許可と地目変更登記を済ませてください」と指摘され、融資がストップする事例が多数あります。
• 売買契約が白紙に戻ることも：買主側の調査で地目が「田」や「畑」であることが判明し、「農用地区域」に該当して転用不可となれば、売買契約そのものが成立しない可能性もあります。

このように、「登記と現況の違い」は些細なようでいて、実務の中では売買・建築・課税・相続などあらゆる局面に影響する重大なリスク要因です。
見て見ぬふりをせず、早めに現況の確認と必要な手続きを行うことが、トラブル回避の最善策です。

地目を正しく変更するには？｜地目変更登記と農地転用の基本

登記簿の「地目」が現況と異なっている場合、これを一致させるためには「地目変更登記」という手続きが必要です。ただし、特に農地（田・畑）に関しては、地目変更の前に守るべき重要なルールがあります。

この章では、地目変更登記の全体像と、農地に関する特別な注意点について解説します。

4-1. 地目変更登記とは？｜登記と現況を一致させるための法的手続き

地目変更登記とは、土地の利用状況が変わった際に、その実態に合わせて登記簿上の地目を変更するための手続きです。
たとえば、畑として登記されていた土地を駐車場にした場合、「雑種地」への変更が必要になります。

この登記は、不動産登記法に基づき、土地の所有者が自ら申請する義務があります（変更日から1ヶ月以内）。申請先は、土地を管轄する法務局です。

ただし、実際にはこの期限が守られていないケースも多く、申請漏れのまま放置されている土地が少なくありません。

4-2. 農地の地目変更は要注意！｜まず「農地転用許可」が必要です

地目変更の中でも、特に注意が必要なのが農地（田・畑）から他の用途への変更です。

この場合、「農地法による転用許可」または「転用届出の受理」が地目変更登記の必須前提になります。
つまり、農地から宅地や雑種地などへ変更したい場合は、いきなり登記を申請しても受理されません。

法務局が求める添付書類（農地→非農地の場合）

• 農地転用許可書（農地法5条または4条許可）
• または、農地転用届出受理書（農地法届出制の区域）

この書類がなければ、法務局は地目変更登記を100％却下します。

正しい手続きの流れは以下のとおりです：

1. 【ステップ1】農地転用許可（または届出）を取得する
   　市町村の農業委員会を通じて、農地法に基づく転用許可申請または届出を行い、受理される必要があります。
2. 【ステップ2】転用事業を実施する
   　許可後、建物の建築や造成など、許可内容に従って土地を転用します。
3. 【ステップ3】地目変更登記を申請する
   　転用が完了したら、初めて法務局に対して登記申請が可能になります。

この順番を間違えると、許可が無効になったり登記が却下されたりします。
「転用許可が先、登記はあと」という原則は絶対に守らなければならないルールです。

農地を別用途で利用したい場合には、地目変更登記だけでなく、農地転用許可の取得が第一の関門であることをぜひ押さえておきましょう。

4-3. 手続きは専門家に任せるのが安心｜行政書士と土地家屋調査士の役割

地目変更登記は、単なる「書類の書き換え」ではなく、農地法・不動産登記法・都市計画法など複数の法律が複雑に絡み合う専門的な手続きです。そのため、専門家に依頼することで以下のようなメリットが得られます。

行政書士の役割（ステップ1の専門家）

農地転用許可申請は、行政書士の代表的な業務分野です。申請には、土地の現況調査、事業計画の立案、添付書類の収集など多くの準備が必要で、農業委員会との交渉も重要なポイントとなります。

行政書士に依頼すれば、

• 許可の可否の見込みを判断
• 必要書類の作成と収集を代行
• 審査基準を踏まえた戦略的な申請

といった、手続き全体の舵取り役としてスムーズに進めることが可能です。

土地家屋調査士の役割（ステップ3の専門家）

地目変更登記の申請は、土地家屋調査士の独占業務です。土地の現況を正確に把握し、法務局に提出するための図面や現況報告書を作成・申請代理してくれます。

まとめ｜登記と現況のズレは早めの対処を

この記事では、地目に関する基本知識と、登記地目と現況地目の不一致によって生じるリスクについて解説してきました。
最後に、重要なポイントを振り返ります。

• 法律と税制は「現況主義」：登記上の地目よりも、実際の利用状況（現況）が優先されます。現況が農地であれば、それがたとえ「山林」登記でも、農地法の適用対象になります。
• 登記と現況の不一致は高リスク：契約が無効になる、ローンが組めない、税金が急増するなど、経済的にも法的にも大きな影響を及ぼします。
• 地目変更には「農地転用許可」が先：特に農地から他用途への変更は、農地法による許可や届出を経てからでなければ登記変更はできません。
• 専門家の力を借りるのが確実：行政書士や土地家屋調査士と連携することで、法律的にも実務的にも安心かつスムーズに進めることができます。

土地は大切な資産です。だからこそ、登記情報と現況の整合性を確認し、必要であれば正しい手続きを行うことが、将来のトラブル防止につながります。

もし、この記事を読んで気になる点があった方、あるいは地目や農地転用に関して具体的なご相談がある方は、ぜひ三澤行政書士事務所へご相談ください。
全力でサポートいたします。