農地転用（4条・5条）の必要書類一覧｜取得方法と注意点を行政書士が解説

こんにちは、行政書士の三澤です！

「相続した畑に自宅を建てたい」「使っていない農地を駐車場として活用したい」——こうしたご相談は、当事務所にも多く寄せられます。

しかし、農地は日本の食料供給を支える重要な資源です。たとえ自分の土地であっても、農地として利用されている限り、自由に使い道を変えることはできません。

このように、農地を宅地や駐車場など農業以外の用途に変更するには、法律に基づく正式な手続きが必要です。これが「農地転用」です。

農地転用の手続きを円滑に進めるには、まず「農地法第4条許可」と「農地法第5条許可」の違いをしっかりと理解しておくことが大切です。

1.1 農地転用をひとことで言うと？

農地転用とは、農地を住宅地、店舗、工場、駐車場、資材置場など、農業以外の目的で利用するための変更手続きのことを指します。

ポイントは「見た目を変えない使い方」も含まれることです。例えば、農地にアスファルトを敷かずそのまま資材を置くような場合でも、農地以外の用途に変えることになるため、農地転用に該当します。

ここで重要なのが、「その土地が農地にあたるかどうか」の判断基準です。登記簿上の地目が「山林」や「原野」でも、実際に畑や田んぼとして使われていれば、それは農地として扱われます。これは「現況主義」と呼ばれる考え方です。

この現況主義を知らずに、登記の地目だけを見て「手続きは不要」と判断してしまうと、意図せず法律違反となるおそれがあります。無断転用には厳しい罰則があるため、注意が必要です。

1.2 なぜ許可が必要なのか？｜農地法が守る“日本の食”と土地利用のバランス

農地転用には、なぜこれほどまでに厳格な許可制度があるのでしょうか？

その答えは、農地法の目的にあります。農地法は、主に以下の2つを守るために制定されています。

• 優良農地の確保：日本の食料自給率を支える、質の高い農地を維持すること。
• 土地利用の計画性：都市化や開発が無秩序に進まないよう、地域のバランスを保つこと。

たとえば、開発のために農地が次々と宅地化されてしまうと、将来的に農業に使える土地が不足し、食料の安定供給に悪影響を及ぼします。

そこで農地法では、「必要な開発だけを認め、守るべき農地は守る」という仕組みを整えています。その要となる制度が、農地転用許可制度なのです。

1.3 知っておきたい｜農地法4条許可と5条許可の違い

農地転用の手続きには、大きく分けて以下の2つがあります。

• 農地法第4条許可（自己使用の転用）
• 農地法第5条許可（権利移転を伴う転用）

この違いを正確に理解することが、申請準備の第一歩です。

■ 農地法第4条許可｜自分の土地を自分で使う場合

概要：農地の所有者自身が、その土地を自ら使用する目的で転用する場合に必要な許可です。

例

• 自分が所有する畑に、自宅を建てる
• 自分の農地を、事業用の資材置場にする

ポイント

• 土地の「用途」は変わるが、「所有者」はそのまま
• 所有者1人で申請できる

■ 農地法第5条許可｜売買・賃貸をともなう転用

概要：農地を第三者に売却・賃貸することで、別の人が転用目的で利用する場合に必要な許可です。

例

• 農地をハウスメーカーに売って、住宅地にする
• 農地を事業者に貸し、店舗や工場用地として使わせる

ポイント

• 土地の「用途」と「所有者（または使用者）」の両方が変わる
• 原則として、譲渡側（所有者）と譲受側（買主・借主）が共同で申請

■ 注意が必要なケース：「親の土地に子どもが家を建てる場合」

このパターンで混乱しやすいのが、親から子へ農地を提供し、子どもが自宅を建てるケースです。

一見、家族内のことで4条許可に見えますが、法律上、親と子は別の人格とみなされます。このため、「親から子への所有権移転＋目的変更」と解釈され、農地法第5条許可が必要になります。

このようなケースは判断が難しく、誤った手続きをしてしまうと無断転用とされるリスクもあります。行政書士に一度ご相談いただくことをおすすめします。

2. 農地転用許可申請に必要な書類とは？｜基本的な提出書類の全体像

農地転用の許可を得るには、多くの書類を準備し、農業委員会へ提出する必要があります。

本章では、申請にあたって一般的に求められる書類を一覧で紹介します。ただし、後述するようにすべての書類がどの地域でも共通というわけではないため、必ず「2.1 ローカルルール」もご確認ください。

申請区分（4条・5条）、申請者の属性（個人か法人か）によっても、必要書類は若干異なりますが、基本的な構成は全国的に共通しています。

2.1 【最重要】申請先によって異なる“ローカルルール”という現実

申請書類を準備する上で、最も注意すべきポイントが、「ローカルルール」の存在です。

農地転用は全国一律の法律に基づく制度ですが、実務においては各市町村の農業委員会が独自の運用ルールを定めていることが少なくありません。

たとえば、以下のような違いがあります：

• 必要書類の種類や点数
• 隣接地所有者の同意書が求められるか
• 提出部数や書式の指定
• 図面の細かい仕様

これらは、地域の特性や過去のトラブル事例をふまえて定められており、いわば自治体ごとの「運用マニュアル」が存在しているようなものです。

✅ ローカルルールを無視するとどうなるか？

インターネットなどで得た情報をもとに書類を準備しても、「この書類が足りません」「こちらの様式で出し直してください」と指摘され、再提出になることが多々あります。

結果として、申請が遅れるだけでなく、計画そのものが停滞してしまうおそれもあります。

🔍 では、どう対策すべきか？

答えはシンプルです。

申請を行う前に、必ず「申請先の農業委員会」に直接相談し、自分のケースに必要な書類一覧を確認すること。

これが、農地転用手続きを円滑に進めるための最も確実な方法です。

ローカルルールは“見えないハードル”ですが、事前に正確な情報を得ておくことで、そのハードルは大きく下がります。

2.2 農地転用許可申請に必要な書類一覧｜チェックリストで全体を把握しよう

ここでは、農地転用許可申請で一般的に求められる書類を一覧形式でまとめました。

※このリストはあくまで「標準的な構成」です。実際に必要な書類は、申請先自治体のローカルルールによって増減しますので、必ず事前に農業委員会へ確認してください。

書類名	概要	4条申請	5条申請	法人申請	備考
許可申請書	農地転用手続きの中心となる書類	●	●	●	窓口または自治体HPで入手可能
登記事項証明書（登記簿謄本）	土地の権利関係・面積・地目等を記載	●	●	●	発行後3ヶ月以内の原本が必要
公図の写し	土地の位置関係や隣接地との境界確認用	●	●	●	法務局で取得可能
位置図（案内図）	最寄り駅や目印からのアクセス地図	●	●	●	住宅地図やGoogleマップでも代用可
配置図（計画図）	建物や施設の配置を示す図面	●	●	●	駐車場・排水施設等の記載も必要
建物の設計図面	建築予定の平面図・立面図など	●	●	●	設計事務所または施工会社が作成
事業計画書	転用目的・理由・必要性を説明する文書	●	●	●	計画の内容や代替地不可理由など記載
資金証明書	計画実行に必要な資金の裏付け書類	●	●	●	銀行の残高証明や融資証明など
契約書の写し	売買・賃貸借などの契約書コピー	–	●	●	5条申請のみ必須
法人の登記事項証明書	法人の存在・代表者などの登記情報	–	–	●	法人申請時に必要
定款の写し	法人の目的・事業内容を定めた文書	–	–	●	転用目的との整合性が重要
隣接土地所有者の同意書	周辺トラブル防止のための同意書	△	△	△	多くの自治体で事実上必須扱い
水利関係者の同意書	土地改良区など水利者の承諾書	△	△	△	農業用水との関係がある場合に必要
被害防除計画書	排水・騒音等による影響対策の計画書	△	△	△	事業計画書に含めるケースもあり

• 「●」＝通常必要
• 「△」＝転用内容や地域によって必要
• 「–」＝通常不要

この一覧をもとに、申請準備の全体像を把握し、ご自身のケースに合わせて書類を収集・作成していきましょう。

繰り返しになりますが、必ず管轄の農業委員会で個別の要件を確認してください。提出書類の過不足は、申請遅延の大きな原因になります。

3. 【取得方法も解説】申請に必要な主要書類のポイントと注意点

ここでは、農地転用許可申請で特に重要とされる主要書類について、それぞれの取得方法や実務上の注意点を詳しく解説します。

申請がスムーズに進むかどうかは、これらの書類をいかに正確かつ漏れなく準備できるかにかかっています。

3.1 土地の登記事項証明書（登記簿謄本）｜申請の出発点となる“土地の身分証明書”

■ 書類の役割とは？

登記事項証明書は、該当する土地についての正式な法的情報が記載された公的書類です。いわばその土地の「身分証明書」ともいえる存在で、以下のような情報が記載されています。

• 所在地・地番
• 地目・地積
• 所有者の氏名・住所
• 抵当権などの権利関係

農地転用の審査では、「本当にその土地が農地か」「誰が所有しているのか」「相続は完了しているか」などを確認するために欠かせない基本書類です。

■ どこで取得できる？

• 法務局の窓口
• 法務局のオンライン申請サービス（登記・供託オンライン申請システム）
  ※オンライン請求でも、郵送または窓口での受取が必要です。

■ 実務上の注意点

✅ 有効期限に注意（発行から3ヶ月以内）
申請時点で古い登記事項証明書を添付してしまうと、再取得が必要になります。申請直前に取得するのが理想です。

✅ 住所が一致しない場合は補足資料が必要
登記簿上の所有者住所と、申請書に記載する住所が異なる場合（引越し後など）、以下の書類で“つながり”を示す必要があります：

• 住民票（住所履歴つき）
• 戸籍の附票（本籍と住所の移転履歴が確認できるもの）

✅ 相続未登記に要注意
登記上の所有者がすでに亡くなっている場合、そのままでは申請できません。まず相続登記を済ませる必要があります。

相続人が複数いる場合には、次のような書類が必要になります：

• 戸籍謄本一式（被相続人と相続人全員分）
• 相続関係説明図
• 遺産分割協議書（相続人全員の実印・印鑑証明が必要）

この「相続未登記」の状態は、農地転用手続き全体を大幅に遅らせる要因となりやすいため、最初の段階で必ず確認しておきましょう。

登記事項証明書は、農地転用のすべての書類の“土台”となる存在です。誤りや漏れがあると、他の書類にも影響が及びますので、最初に確実に確認・準備しておくことが成功への第一歩となります。

3.2 事業計画書｜「なぜ・何を・どうやって」を伝える重要書類

■ 書類の役割とは？

事業計画書は、農地を転用する目的・理由・内容を審査担当者に伝えるための最重要資料です。

「なぜその土地を転用する必要があるのか」「具体的にどんな施設を作り、どう運営するのか」「周囲に悪影響は出ないか」といった情報を明確に示すことで、許可を受ける妥当性を説明する役割を担います。

■ どこで入手・作成する？

• 自作が基本です
• 多くの自治体が公式サイト等でひな形（テンプレート）を公開しています

■ 作成時の注意点

✅ 計画内容は「誰が読んでも分かるように」具体的に
例）「住宅を建てる」では不十分 →
「家族4人が暮らすための木造2階建て延べ床面積120㎡の専用住宅を建設し、敷地内に普通乗用車2台分の駐車スペースを設ける」など、明確な構造・用途・規模を記載します。

✅ なぜ“その土地”なのかを説明する
「他の場所ではなくこの農地でなければならない理由（代替困難性）」を具体的に記述する必要があります。

✅ 周辺環境への影響対策も記載
特に「排水」「騒音」「日照」などによる周辺農地・住環境への影響を防ぐための被害防除計画は必須項目です。排水計画などは配置図と合わせて図面化して示すことが望ましいです。

事業計画書は、単なる説明書ではなく「審査官へのプレゼン資料」です。誰が見ても納得できる“説得力のある内容”に仕上げましょう。

3.3 資金証明書｜「実現できる計画」であることの裏付け

■ 書類の役割とは？

資金証明書は、事業計画書に記載された計画が実際に実行可能な資金的裏付けがあることを証明する書類です。

事業が「絵に描いた餅」ではないことを示すため、審査で非常に重要視されます。

■ どこで取得できる？

• 銀行や信用金庫などの金融機関から発行
• 形式は「預金残高証明書」「融資証明書」など

■ 実務上の注意点

✅ 金額の整合性が極めて重要
資金証明書に記載された金額が、事業計画書に記載された「総事業費」よりも少ない場合、計画の実現性に疑義が生じ、不許可の可能性が高まります。

例）

• 事業費が1,000万円 → 資金証明額も1,000万円以上であることが必須

✅ 金融機関によっては発行に時間がかかる
残高証明書の発行には数日～1週間程度かかることがあります。余裕を持って依頼しておくのが安全です。

資金証明は“計画の実現性”の根拠であり、審査官に「この人はちゃんと準備している」と安心感を与える重要な資料です。

3.4 各種同意書｜見えないトラブルを防ぐための“実務の鍵”

■ 書類の役割とは？

農地の転用によって周辺環境に何らかの影響が及ぶ可能性がある場合、関係者から事前に同意を得ておくことが、手続き上・実務上の重要なステップとなります。

■ 主な対象者

同意者	想定される影響・理由
隣接土地の所有者	境界問題、日照・騒音・排水等のトラブル
土地改良区（水利組合）	用水・排水設備の使用・変更に関する影響
抵当権者（金融機関等）	抵当権が設定された農地の用途変更時

■ 取得の流れ

• 関係者へ計画の概要を説明
• 書面による同意を取得（署名・押印）

※書式は自治体によって定型のものが指定されていることがあります

■ 実務上の注意点

✅ 法律上は「必須」ではないが、実務上は「ほぼ必須」
農地法上、すべてのケースで同意書が法的に義務づけられているわけではありませんが、実際には多くの農業委員会がトラブル未然防止の観点から同意書を強く求めます。

✅ 同意取得には時間がかかる場合もある
特に複数の相続人がいる共有地や、法人が所有している場合などは、調整に時間を要するため、なるべく早めの着手が肝心です。

同意書は「円滑な許可取得のカギ」であり、「将来の紛争を防ぐ保険」でもあります。形式的に済ませるのではなく、関係者との信頼関係づくりの一環として丁寧に対応しましょう。

4. 農地転用申請前のチェックリスト

□ フェーズ1：調査・相談（計画の土台を固める）

農地転用の成功は、この「フェーズ1」でどれだけ情報収集と事前調整を行えるかにかかっています。ここでは、申請の出発点となる調査・相談段階で行うべき行動をチェック形式でまとめました。

✅ 1. 管轄の農業委員会窓口へ足を運ぶ

• 最初の一歩は、申請予定地を管轄する市町村の農業委員会に直接相談に行くことから始まります。
• 事前相談がないと、書類の不備や手戻りが発生しやすくなります。

✅ 2. 以下の項目を事前に確認する

• [ ] 対象農地の区域区分を確認する
  　→ 青地（農用地区域）や農業振興地域内農地の場合、原則として転用不可の可能性があるため、最優先で確認。
• [ ] 必要書類の一覧を取得する
  　→ 自治体ごとの提出書類・提出部数・様式指定など、Web情報では分からない要件が存在するかもしれません。
• [ ] 土地が土地改良区等の管理区域内かどうかを確認する
  　→ 管轄の土地改良区（水利組合）への別途手続きが必要なケースがあります。

✅ 3. 隣接地所有者との事前コミュニケーションを開始する

• [ ] 計画の概要（何を建てるのか、影響はないかなど）を説明
• [ ] トラブル防止のための同意取得の必要性を見越した対応を始めておく

このフェーズで得た情報や調整状況は、後続の「書類収集・作成フェーズ」の質とスピードに直結します。

“いきなり書類を書き始めない”ことが、農地転用申請成功の最大のコツです。

□ フェーズ2：書類の収集・作成｜要件を満たす書類を確実にそろえる

農業委員会での事前相談を終えたら、いよいよ必要書類の収集と作成に入ります。以下のチェックリストをもとに、漏れなく準備を進めましょう。

✅ 登記事項証明書の取得（有効期限：発行から3ヶ月以内）

• [ ] 土地の権利関係、面積、所有者情報を確認

✅ 公図の写しを取得

• [ ] 地番・隣接地との境界が確認できる資料

✅ 資金証明書の取得

• [ ] 銀行の残高証明書や融資証明書など、総事業費に見合う資金裏付けを用意

✅ 相続未登記の場合の書類一式を整備

• [ ] 戸籍謄本一式（被相続人と相続人分）
• [ ] 相続関係説明図
• [ ] 遺産分割協議書（全相続人の署名・押印・印鑑証明付）

✅ 作成書類の整備（内容の具体性・整合性が重要）

• [ ] 事業計画書
• [ ] 位置図・配置図・建物図面等
• [ ] 被害防除措置を盛り込んだ排水計画など

✅ 5条申請の場合のみ

• [ ] 売買契約書または賃貸借契約書の写しを添付

ポイント： 収集系（証明書等）と作成系（図面・計画書等）は性質が異なります。可能であれば、書類収集と並行して図面作成等にも着手することで、申請準備がスムーズになります。

□ フェーズ3：最終確認｜“出す前”のひと手間が成功の鍵

すべての書類がそろったら、最後に以下のポイントを徹底チェックしましょう。記載ミスや不一致は申請の遅延や差戻しの原因となります。

✅ 記載情報の整合性

• [ ] 申請者氏名・住所、土地の地番などが全書類で完全に一致しているか？

✅ 資金の裏付けチェック

• [ ] 資金証明書の金額が、事業計画書で提示した総事業費以上であるか？

✅ 同意書の確認

• [ ] 必要な関係者（隣地所有者・水利関係者・抵当権者等）からの同意書がそろっているか？
• [ ] 書式・署名・押印が正しくそろっているか？

✅ 書類の有効期限チェック

• [ ] 登記事項証明書や資金証明書は、発行から3ヶ月以内か？

このフェーズの目的は、「役所に出す前に、自分で“審査”しておく」ことです。

手戻りを防ぎ、スムーズに許可を得るためにも、最終チェックは丁寧に行いましょう。

5. まとめ｜農地転用に不安がある方へ──行政書士に相談するという選択肢

ここまでご覧いただいたように、農地転用の手続きは、単なる「申請書の提出」にとどまらず、以下のような複雑な要素が絡み合う作業です。

• 自治体ごとに異なるローカルルールの確認
• 地域特性や関係者との調整
• 正確な書類収集と緻密な計画書作成
• 土地改良区や隣接地所有者との交渉

このような工程を、限られた時間や知識で一人でこなすのは決して簡単ではありません。

✅ 行政書士に依頼するメリット

行政書士などの専門家にご相談いただくことで、次のようなサポートが受けられます。

• 複雑な法令調査や申請要件の整理
• 個別のローカルルールに応じた書類対応
• 関係機関との事前協議や調整の代行
• 事業計画書や図面の作成支援
• 不許可リスクを回避するための事前審査的なチェック

特に、相続関係が未整理であったり、第三者との権利関係が絡む5条申請のようなケースでは、実務経験に基づく専門的な判断が不可欠です。

✅ ご自身の手間・時間・精神的負担を減らすために

「自分でやってみたけれど難しかった」「申請が進まず困っている」「できるだけ早く許可を取りたい」──このようなお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度、農地転用に精通した行政書士などの専門家にご相談ください。

ご状況を丁寧にお伺いし、必要な手続きを整理・代行することで、スムーズかつ確実な許可取得をサポートいたします。