三澤祐喜｜三澤行政書士事務所（愛知県）こんにちは、行政書士の三澤です！
「親から相続した畑にマイホームを建てたい」「使っていない農地を駐車場にして収益を得たい」──こうしたご相談をよくいただきます。
多くの方が、まず「農地法第3条・第4条・第5条許可」といった手続きの種類に注目されますが、実はその前に確認すべき、とても重要なポイントがあります。
それが、「その農地が、都市計画法における『市街化区域』なのか『市街化調整区域』なのか」という、土地の“場所”に関する情報です。
この「区域区分」が、農地転用手続きの難易度やスピードを大きく左右します。
市街化区域であれば、比較的スムーズに手続きが進む「届出」で済む場合もありますが、市街化調整区域であれば、「許可」が必要となり、非常に厳しい審査をクリアしなければなりません。
つまり、農地転用の可能性は「場所」によってまさに「天」と「地」ほどの差があるのです。
この記事では、市街化区域と市街化調整区域の違いを分かりやすく解説し、農地転用を検討される方が最初に押さえておくべき基本情報をお届けします。
1. 市街化区域と市街化調整区域とは？農地転用における「場所の違い」の基本知識
1-1. なぜ土地は2つの区域に分けられているのか？
土地が「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分されている理由は、都市の無秩序な拡大、いわゆる「スプロール化」を防ぐためです。
都市計画法は、街づくりを計画的に進め、道路や下水道、公共施設などのインフラを効率的に整備することを目的としています。そのため、都道府県知事が都市計画区域の中に線引きを行い、大きく2つの区域に分けて管理しています。これがいわゆる「区域区分（線引き）」です。
この線引きにより、次のように土地利用の方針が明確に区別されます。
1-2. 市街化区域とは？──「積極的に開発を進めるエリア」
市街化区域は、都市計画法で「すでに市街地を形成している区域、またはおおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域」と定義されています。
つまり、行政が「ここを街として発展させていく」と明確に方針を定めている場所です。住宅、商業施設、工場などの建設が積極的に進められ、道路・上下水道・学校といった公共施設の整備も重点的に行われます。
この区域では、農地の宅地化や開発行為も基本的に歓迎されており、農地転用もスムーズに認められる傾向があります。まさに「開発のアクセルを踏んでいくエリア」と言えるでしょう。
1-3. 市街化調整区域とは？──「原則として開発を抑えるエリア」
一方で、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」と定められており、原則として新たな建築行為や開発行為は認められていません。
この区域の目的は、都市の拡大を抑えることに加え、良好な農地を守り、自然環境や田園風景を保全することです。
そのため、市街化調整区域では住宅や施設の建築は厳しく制限されており、農地の転用についても厳格な審査が行われます。開発には「原則反対」の姿勢が前提となるため、許可を得るには高度な計画性と法的整合性が求められます。
つまり、市街化区域が「街をつくるエリア」だとすれば、市街化調整区域は「街の拡大にブレーキをかけるエリア」です。
このように、土地がどちらの区域にあるかで、農地転用のハードルは大きく異なります。次章では、実際にどれほど手続きが違うのか、具体的に比較していきます。
2. 農地転用手続きはここまで違う！市街化区域と市街化調整区域の実務的比較
農地転用にあたって、「市街化区域」と「市街化調整区域」のどちらに土地があるかで、手続きの内容・難易度・必要期間には驚くほど大きな差があります。
一言でいえば、
市街化区域：スムーズでスピーディ
市街化調整区域：複雑で高難度
という違いです。
まずは、以下の比較表をご覧ください。
| 比較項目 | 市街化区域 | 市街化調整区域 |
|---|---|---|
| 土地の方針 | 街づくりを進めるエリア | 街づくりを抑えるエリア |
| 手続きの種類 | 農業委員会への「届出」 | 都道府県知事等の「許可」 |
| 審査の内容 | 書類の形式的チェック | 計画の実質的な審査 |
| 所要期間の目安 | 約1～2週間 | 数ヶ月～1年以上 |
| 特徴 | 比較的簡単に進む | 農地法と都市計画法の二重審査 |
2-1. 市街化区域の場合：「届出」だけで転用が可能なケースも
市街化区域内の農地は、都道府県知事の「許可」ではなく、農業委員会への「届出」で農地転用が可能です。
これは、市街化区域が「積極的に市街地化を進めていくべきエリア」として行政により位置づけられているため、開発行為自体が地域の方針と一致しているからです。
審査内容も「書類に不備がないか」といった形式的審査が中心で、計画の必要性や妥当性までは問われません。手続きは比較的簡単に進み、提出から許可までの期間も短く、通常1〜2週間程度です。
ただし、「届出だから簡単」と軽視するのは大きな落とし穴です。無断で工事を始めれば、農地法に違反することとなり、中止命令や原状回復命令、さらには罰則（懲役・罰金）を受ける可能性もあります。あくまでも、適切な手続きが前提です。
2-2. 市街化調整区域の場合：許可が極めて困難な「難関エリア」
一方、市街化調整区域にある農地を転用する場合は、都道府県知事などの「許可」が必要であり、そのハードルは非常に高くなります。
この区域は「原則として市街化を抑制する」ことが目的とされており、農地を宅地などに転用する行為は、その趣旨に真っ向から反するため、審査も厳格です。
第1の壁：農地法に基づく「実質的審査」
申請された転用計画が、本当にその場所でなければならない理由があるか、周辺の農地や環境に悪影響がないか、事業の実現可能性があるか──こうした点を総合的に判断する実質的審査が行われます。
第2の壁：都市計画法に基づく「開発許可」
さらに、宅地造成など土地の区画形質を変更する場合には、農地法の許可とは別に、都市計画法による「開発許可」も必要となるケースがほとんどです。
これら二つの許可は、「どちらか一方が通ればよい」というものではなく、両方がそろって初めて転用が可能になります。しかも、それぞれの許認可窓口で同時並行的に調整・交渉を進める必要があるため、一般の方が単独で対応するのは極めて困難です。
結果として、手続きにかかる期間は数ヶ月以上、場合によっては1年以上を要することもあります。これが「農地転用の地獄」と言われる所以です。
このように、「市街化区域」と「市街化調整区域」では、農地転用のしやすさが全く異なります。次章では、自分の農地がどちらに該当するかを簡単に調べる方法をご紹介します。
3. この農地はどっちの区域？今すぐできる確認方法
「この農地は、…市街化区域？それとも市街化調整区域？」
そう疑問に思ったとき、最初に行うべきは「区域区分」の確認です。
幸いにも、市街化区域か市街化調整区域かを調べる方法は、難しくありません。次の2つの方法で、誰でも簡単に確認できます。
ステップ1：市区町村役場で確認する（最も確実な方法）
最も正確で安心できる方法は、土地の所在地を管轄する市区町村役場で、直接確認することです。
- 担当部署：都市計画課、まちづくり課、建築指導課など（自治体により名称が異なります）
- 事前確認がおすすめ：訪問前に、電話で担当部署を確認しておくとスムーズです。
- 持参すべきもの：土地の「地番」が分かる資料（例：固定資産税の納税通知書、登記事項証明書など）
これらを持参すれば、窓口の職員が該当地の区域を正確に調べてくれます。
注意点：市街化調整区域の中でも、特定の地区では独自の条例や開発方針がある場合があります。手続きを進める前には、詳細まで確認しておくと安心です。
ステップ2：自治体のWebサイトで確認する（手軽で便利な方法）
最近では、多くの自治体がインターネット上に「都市計画図」や「GIS（地理情報システム）」を公開しています。
- 検索方法：「〇〇市 都市計画図」「〇〇市 都市計画マップ」などのキーワードで検索。
- 使い方の一例（GISの場合）：
- 自治体の都市計画図またはGISページにアクセス
- 「都市計画情報」や「区域区分」などの項目にチェックを入れる
- 地図上で自分の土地の場所を探す
色分けや凡例で、市街化区域（たとえば黄色）と市街化調整区域（たとえば緑や無色）が視覚的に確認できるようになっています。
ただし注意！
Web上の情報は「参考用」であり、最新情報でないこともあります。実際に手続きを進める際は、必ず役所での確認（ステップ1）を行いましょう。
区域の違いは、農地転用の可能性に直結する極めて重要な要素です。最初の確認をおろそかにしないことが、後のトラブル回避にもつながります。
4. まとめ：農地転用の第一関門は「区域の確認」です
ここまで見てきたように、農地転用の成否を大きく左右するのは、手続きの難しさや書類の整い具合ではありません。
まず確認すべきは、「その農地がどの区域にあるのか」という区域区分の判断です。
- 市街化区域にある農地であれば、「届出」で手続きが完了することも多く、スムーズに計画を進めやすい傾向にあります。
- 一方で、市街化調整区域に位置する農地の場合は、農地法と都市計画法という2つの法律にまたがる高度な許可手続きが必要となり、個人での対応は非常に困難です。
特に調整区域に該当するケースでは、しっかりとした事前準備と法的知識、そして行政との粘り強い交渉が不可欠です。
適切な順序で進めなければ、多大な時間と費用をかけたにもかかわらず、申請が却下されてしまうことも珍しくありません。
✔ ポイントは「最初の確認」と「早めの相談」
「自分の土地はもしかしたら調整区域かもしれない…」
「転用できるのかどうか、まずは知りたい」
そんなときこそ、区域の確認と専門家への相談が最初の一歩です。
私たち行政書士は、区域の調査から手続きの見通し判断、行政との折衝まで、農地転用の全体をサポートしています。
土地の活用を検討し始めた段階だからこそ、「確認する」「相談する」という行動が、将来の計画成功につながる大きなカギとなります。
まずは、お気軽にご相談ください。
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