三澤祐喜｜三澤行政書士事務所（愛知県）こんにちは、行政書士の三澤です！
「親から相続した畑に子どもの家を建ててあげたい」
「使っていない農地を駐車場にして収益を得たい」
こうしたお考えをお持ちの方は少なくありません。そして多くの方がまず思い浮かべるのが「農地転用許可」という言葉でしょう。実際、農地を宅地や駐車場などに変えるには、農地法に基づく許可（または届出）が必要です。
ただし、ここで気をつけなければならない重要なポイントがあります。それは、農地転用許可だけでは計画を実現できないケースが非常に多いということです。
特に、住宅を建てる、駐車場を整備する、といったケースでは、都市計画法に基づく「開発許可」という別の手続きが必要になる場合があり、この存在を見落としていると、せっかくの計画が頓挫するおそれもあります。
実際、「農地転用」のことは知っていても、「開発許可」との関係性まで正確に理解している方はほとんどいません。しかし、この知識の欠落こそが、計画を大きく遅らせたり、実現不可能にしてしまう最大の落とし穴となります。
この記事では、農地法と都市計画法の両面に詳しい行政書士の立場から、「農地転用」と「開発許可」の関係を、専門用語を正確に使いつつもわかりやすく、実例を交えながら丁寧に解説していきます。
最後まで読んでいただければ、
- なぜこの2つの手続きが密接に絡み合うのか
- なぜ早い段階で専門家に相談することが重要なのか
がご理解いただけるはずです。
1. 開発許可とは？｜都市計画法に基づく「まちづくりのチェック機能」
農地に建物を建てる――。この計画が実現できるかどうかを左右するのが、「都市計画法」に基づく「開発許可」です。
聞き慣れない言葉かもしれませんが、農地転用と並ぶ重要な手続きであり、多くのケースで避けて通れません。ここでは、まず「開発許可」とは何か、そしてどのようなケースで必要になるのかを、わかりやすく解説していきます。
1-1. なぜ「開発許可」が必要なのか？｜無秩序な街づくりを防ぐための制度
開発許可制度の最大の目的は、「無秩序な市街化」を防ぎ、安全で住みやすい街を計画的に整備していくことにあります。
都市計画法は、市街地全体の整合性や安全性を守るための“まちづくりの設計図”のような法律です。この設計図に沿って、道路・水路・公園・排水施設など、生活インフラの整備状況や自然災害への安全性を、行政が事前にチェックする仕組みが「開発許可」です。
仮にこの制度がなければ、誰もが好きな場所に好きなように家を建て、道が入り組み、排水が行き届かず、火災や災害への対応も難しい地域が生まれてしまいます。
こうした事態を防ぐため、一定規模以上の土地の利用変更には、開発許可が必要となっているのです。
1-2. どんなときに「開発許可」が必要になるのか？｜キーワードは「開発行為」
「建物を建てるなら、開発許可が必要」と考えがちですが、実はそう単純ではありません。
都市計画法で開発許可の対象となるのは、「建築行為」ではなく、あくまで「開発行為」です。ここが重要なポイントです。
都市計画法第4条第12項では、開発行為を次のように定義しています：
「主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う、土地の区画形質の変更」
つまり、「建物を建てるために土地に手を加えること（造成など）」が該当します。
たとえば、
- 畑を3区画に分けて、それぞれ住宅を建てられるよう私道を整備する
- 斜面を切り土・盛り土して平坦にする
- 水路を埋めて土地を一体利用する
といった造成行為があれば、それは開発行為とみなされ、規模や区域によっては事前に開発許可を取らなければなりません。
この「土地の区画形質の変更」という専門用語が、農地転用と開発許可を結びつけるキーワードでもあります。
1-3. 開発許可が必要になるタイミングとは？｜場所と面積が分かれ道
開発許可が必要になるかどうかは、「どこで」「どれくらいの規模の開発を行うか」によって決まります。つまり、同じ内容の工事であっても、場所や面積によって許可が必要だったり不要だったりするのです。
この判断のカギを握るのが、「市街化区域」と「市街化調整区域」という2つの区域区分です。以下、それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。
市街化区域（＝まちづくりを進めるエリア）
「市街化区域」とは、都市計画において優先的に開発を進めるエリアのことです。すでに住宅地や商業地として整備が進んでいる場所、または今後10年以内に計画的に市街化を進めていくとされている地域が該当します。
この区域では、比較的小規模な開発であれば、許可を要しないケースもあります。
【開発許可が必要となる面積基準（原則）】
- 一般的な地域：1,000㎡以上
- 特定都市圏（首都圏・近畿圏・中部圏など）：500㎡以上
- 条例によりさらに厳しくしている自治体：300㎡以上 など
※たとえば、A市では許可不要だったのに、隣のB市では許可が必要だったというケースも珍しくありません。各自治体の「条例」によって基準が異なるため、必ず個別に確認が必要です。
【要注意】市街化調整区域（＝まちづくりを抑制するエリア）
市街化調整区域は、都市計画上「原則として開発を抑制すべき区域」とされるエリアです。自然環境や農地の保全、災害防止などの観点から、住宅などの建築行為は厳しく制限されています。
この区域では、
- 面積にかかわらず原則として開発許可が必要
- 許可を得るためのハードルが非常に高い
という特徴があります。
つまり、たとえ数十坪の宅地化であっても、原則として開発許可が必要になります。そして、多くの自治体では、市街化調整区域での開発に対して「例外的に認める条件（開発審査会基準など）」を細かく定めており、それをクリアしない限り許可は下りません。
二重の壁：「農地法」＋「都市計画法」
農地が市街化調整区域にある場合、そこには2つの法的な規制が重なっています。
- 都市計画法上の規制（市街化調整区域の原則制限）
- 農地法上の規制（優良農地の保全）
この二重の規制を突破しなければ、農地を宅地や駐車場などに転用することはできません。場所と面積の判断を誤ると、「許可が取れない土地だった」という事態にもなりかねないため、事前の確認と計画が何より重要です。
2. 農地転用許可とは？｜日本の食料基盤を守るためのルール（農地法）
農地を駐車場にしたり、住宅を建てたりといった「転用」を行うには、原則として「農地法」に基づく許可が必要です。ここでは、農地転用許可制度の目的や仕組みを、都市計画法との違いにも触れながら解説していきます。
2-1. なぜ農地転用許可が必要なのか？｜食料を支える農地は「限りある資源」
農地法の目的は、国民の食生活を支える「優良農地」を守ることにあります。日本は山が多く、農業に適した土地は国土のわずか数％にすぎません。
しかも、一度コンクリートで舗装されてしまった土地は、二度と豊かな農地には戻りません。だからこそ、農地の転用には厳格な許可制が設けられており、転用の必要性や土地の性質などを総合的に判断しながら慎重に審査されるのです。
2-2. 何が「農地」と判断されるのか？｜登記よりも「現況」が基準
農地法では、「農地かどうか」の判断基準として「現況主義」が採用されています。
これは、登記簿上の地目（例：田・畑など）にかかわらず、実際に農作物の栽培が行われていれば、その土地は農地とみなされるという考え方です。
例：
- 登記は「山林」でも、長年野菜を育てていれば農地扱い
- 登記は「畑」でも、数十年放置されて雑木林のようになっていれば農地でない可能性も
つまり、書類上ではなく「現実の使われ方」が判断の基準になるという点は、実務上とても重要なポイントです。
2-3. どんなときに農地転用許可が必要か？｜転用の2つのパターン
農地を農地以外の目的で使うときには、農地法に基づく「転用許可」が必要です。転用の場面は、大きく次の2つに分かれます。
農地法第4条許可（自己転用）
土地の所有者が、自分の農地を自分で転用するケースです。
- 例：自分名義の畑に、自宅を建てる
農地法第5条許可（譲渡転用）
他人の農地を購入または賃借して、転用するケースです。
- 例：他人から農地を購入して、住宅や駐車場を整備する
- 土地の売主・貸主と買主・借主が「共同で申請」する必要があります
どちらのケースも、農業委員会などの審査を経て、適切と認められなければ許可は下りません。
2-4. 農地転用許可と開発許可の違いを整理する
農地転用許可と開発許可は、似たように見えてまったく別の制度です。両者の違いを明確にしておきましょう。
| 項目 | 農地転用許可 | 開発許可 |
|---|---|---|
| 根拠法 | 農地法 | 都市計画法 |
| 目的 | 優良農地の保護（食料安全保障） | 計画的なまちづくり（無秩序な開発の防止） |
| 規制対象 | 農地を農地以外にする行為 | 建築を目的とした「土地の区画形質の変更」 |
| 主な窓口 | 農業委員会 | 都市計画課・開発指導課など |
| キーワード | 農地を守る | 街を整える |
両方の許可が必要になるケースでは、手続きの順序やスケジュール調整も重要になります。計画の初期段階から、どちらの制度にも対応できる行政書士への相談が欠かせません。
3. 【ここが重要】農地転用と開発許可は「セット」で
農地に住宅を建てたい、駐車場を整備したい——。こうした土地活用を実現するには、農地法に基づく「農地転用許可」と、都市計画法に基づく「開発許可」の両方が関わってきます。
実はこの2つの許可、片方だけでは原則として通りません。
「農地転用と開発許可はセットでなければならない」――これは現場で最も重要な原則の一つです。
3-1. 相互依存の原則｜一方だけでは許可は下りない
農地転用と開発許可には、次のような“相互依存の原則”があります。
「農地転用許可は、開発許可が見込まれなければ出せない。
開発許可も、農地転用が見込まれなければ出せない。」
つまり、どちらか一方だけを先に進めることはできず、両者がセットで認められなければならないという厳格なルールがあるのです。
この関係を「保証人付きの契約」にたとえると…
- 農業委員会（農地転用の窓口）はこう言います：
「開発許可が取れる見込みがあるなら、転用を許可してもいい」 - 開発担当課（開発許可の窓口）はこう言います：
「農地転用が許可されるなら、この開発計画を認めましょう」
どちらか一方の同意だけでは進まない、“二人の保証人が必要な契約”のような構造になっているのです。
これは行政側の合理的な仕組みでもあります。
なぜなら、どちらか一方の許可だけが下りても、もう一方が却下されてしまえば、それは“無意味な許可”になってしまうからです。
3-2. 実務上どうなる？｜「同時申請・同時許可」の原則
こうした相互依存の原則は、手続きの現場では「同時申請・同時許可」という形で現れます。
つまり、
- 農地転用許可と
- 開発許可
この2つの申請は、ほぼ同時に進めなければならないということです。
実務で起こりうるトラブル例
- 農業委員会には「申請締切日」が毎月決まっている
- 一方で、開発許可の協議は技術的審査が多く、時間がかかる
たとえば開発担当課から排水計画の修正を求められ、その対応に数週間かかった結果、農業委員会の締切に間に合わず、申請が1ヶ月遅れる――
こんなことも実際に起こり得ます。
このように、別々の窓口・別々の審査を、完全に並行させる必要があるため、手続きのハードルは非常に高くなります。
行政書士のサポートが不可欠な理由
単に書類を2つ作るという話ではありません。
全く異なる審査基準・審査スケジュールを持つ2つの行政機関と同時にやり取りし、最適なタイミングで申請を出し、認可を得る。
これは一種の「プロジェクトマネジメント」であり、実務に精通した行政書士などの専門家でなければ、円滑に進めるのは非常に困難です。
4. 「土地の区画形質の変更」とは？｜開発許可が必要かを分ける最重要キーワード
「開発行為」に該当するかどうかは、都市計画法上の開発許可が必要かを判断するうえでの大きな分岐点となります。そして、その判断基準となるのが、「土地の区画形質の変更」という少し難解な表現です。
この言葉を正しく理解すれば、あなたの土地利用計画が開発許可の対象になるかどうかを、自信を持って見極めることができます。
都市計画法第4条第12項では、「開発行為」とは次のように定義されています。
「主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う、土地の区画形質の変更」
つまり、「建物を建てるための準備として、土地に対して行う一定の工事」がこれに該当します。
この「区画形質の変更」は、次の3つの要素に分類して考えることができます。
- 区画の変更（＝レイアウトを変える）
- 形の変更（＝土地の高さや勾配を変える）
- 質の変更（＝土地の用途・性質を変える）
まずは一つ目、「区画の変更」から見ていきましょう。
4-1. 【区画の変更】土地の「レイアウト」を変える工事
「区画の変更」とは、土地の“使い方”を根本的に変えるような配置変更を行うことを指します。
ここで注意が必要なのは、「分筆（登記簿上の区割り）」を変えることではないという点です。そうではなく、道路や水路などの公共的施設を新設・変更・廃止することにより、土地の“物理的な利用形態”が変わる工事を意味します。
【具体例①】ミニ開発での私道新設
1つの大きな農地を3区画に分けて、各区画に家を建てる計画を立てたとします。
このとき、各敷地に車で出入りできるよう、敷地内に私道を新しく造る場合、
この「道路の新設」が「区画の変更」に該当します。
【具体例②】農業用水路の廃止・変更
土地の真ん中を横切っている農業用水路を埋め立てて、敷地全体を一体利用したい場合、
この「水路の廃止」もまた、土地のレイアウト変更として「区画の変更」にあたります。
このように、「区画の変更」とは、土地の使い方や構造にかかわる配置上の大きな変化を伴う工事です。道路や水路に手を加える計画がある場合には、開発行為に該当する可能性が高く、開発許可の対象となるかを事前に確認する必要があります。
4-2. 【形の変更】土地の「高さや形状」を変える工事
「形の変更」とは、造成工事などにより土地の物理的な形状、特に高さや傾斜を大きく変える行為を指します。
具体的には、切土（きりど）や盛土（もりど）によって、土地を削ったり土を盛ったりし、その結果として斜面や崖が生じるようなケースが該当します。これは、開発後の安全性（崖崩れ、排水など）に大きく関わるため、都市計画法上も慎重に審査されます。
各自治体の条例によって詳細は異なりますが、以下のようなケースでは「形の変更」と判断される可能性が高いとされています。
【具体例①】盛土による造成
土地が道路よりも低いため、土を搬入して地面を嵩上げ（盛土）し、その上に建物を建てる場合。
盛土の結果として、高さ1メートルを超える人工的な崖（擁壁など）ができると、開発許可の対象となる可能性があります。
【具体例②】切土による造成
傾斜地を削って平坦な敷地を造成する場合（切土）。
その際に高さ2メートルを超える切り立った法面（のりめん）や崖が生じると、やはり形状変更とみなされます。
【注意点】自治体ごとの厳格な基準にも注意
形の変更については、国の基準だけでなく、自治体独自の条例でさらに厳しく定められているケースが少なくありません。
例えば：
- 「高さ30cmを超える盛土で、その面積が500㎡を超える場合は許可対象」
- 「一定の傾斜角を超える法面は特別な構造基準に適合する必要あり」
といったように、見た目には小規模な工事であっても、法的には「開発行為」に該当することがあります。
土地の高さや形状を変える工事は、安全性や排水計画とも直結するため、都市計画法上も非常に重要な審査ポイントです。
造成を伴う計画を立てる際は、設計段階から自治体の基準を確認し、開発許可が必要となるかを事前に専門家と検討することが不可欠です。
4-3. 【質の変更】土地の「性質・用途」を変える工事
「質の変更」とは、土地の性質や用途そのものを変更する行為を指します。
これは、都市計画法における「開発行為」の中でも、農地転用と特に密接に関係する概念です。
たとえば、農地を宅地にする、山林を資材置き場にするなど、土地の“使い道”が根本から変わるような場合が「質の変更」に該当します。
【具体例①】農地から宅地への転用
田や畑といった農地に家を建てるための工事を行い、農地を住宅用地（宅地）として使用する場合。
これは農地法上の「農地転用」であると同時に、都市計画法上では「質の変更」にあたります。
【具体例②】農地から駐車場への転用
畑に砕石を敷いたりアスファルトで舗装して駐車場や資材置き場に変える場合。
このような用途変更も、土地の性質が「農地」から「雑種地」などへ変化することになり、「質の変更」に該当します。
【質の変更が意味するもの】
- 農地法から見れば「農地以外への用途変更」
- 都市計画法から見れば「宅地造成など開発を前提とした用途変更」
というように、ひとつの行為が複数の法制度にまたがって影響を及ぼすことがポイントです。
言い換えれば、「農地を住宅地や事業用地として活用したい」と考えるすべての計画において、「質の変更＝開発行為」に該当する可能性があるということです。
【農地法と都市計画法をつなぐ“法的な橋”】
この「質の変更」という概念こそが、農地法と都市計画法という2つの異なる法律体系をつなぐ“キーワード”です。
- 農地法では「農地を守るための制限」
- 都市計画法では「まちづくりの整合性を守るための制限」
という視点の違いはありますが、質の変更という共通の対象行為を通じて、両者は深く関わり合っているのです。
したがって、「この工事は農地転用だけで済む」と安易に判断するのではなく、開発許可の視点も同時に検討する必要があります。
まとめ｜農地転用と開発許可は“計画の最初”に専門家へご相談を
ここまで見てきたように、農地を住宅や駐車場に転用する計画には、
- 農地法に基づく「農地転用許可」
- 都市計画法に基づく「開発許可」
という2つの異なる制度が関係します。
この2つの手続きはそれぞれ独立しておりながら、実務上は密接に連動し、同時進行が求められる極めて複雑なものです。
そのため、許可を得るには「法的な知識」と「手続きの進行管理」の両方が不可欠です。
■ 許可取得のハードルを高める“地域ごとのルール”
特に注意が必要なのが、各自治体によって異なる「ローカルルール」の存在です。
- 開発許可の面積基準が300㎡まで引き下げられている市町村
- 擁壁や排水計画に独自の技術基準がある地域
- 市街化調整区域における「例外的な建築許可の条件」（例：愛知県の開発審査会基準）
など、一般的な情報が通用しない地域特有の運用が多数存在します。
「インターネットで見た情報ではOKだったのに、うちの自治体ではNGだった」
というケースも珍しくありません。
■ 手続きの遅れが数ヶ月～数年単位の遅延に
計画の段階で少しでも見落としがあると、
- 書類のやり直し
- 調整遅延による締切の不達
- 必要条件を満たさず申請が却下
といったトラブルに発展し、最悪の場合、計画そのものが白紙になるリスクもあります。
■ 行政書士に相談する3つのメリット
行政書士などの専門家に、計画の初期段階から相談することで、以下のようなサポートが受けられます。
1. 法制度の的確な判断力
農地法と都市計画法の両方を理解したうえで、あなたの計画が「実現可能かどうか」を正確に診断します。
2. 実務に基づく地域情報
各自治体の条例や審査基準、さらに担当者の運用方針まで把握したうえで、書面に現れない実務対応まで見越したアドバイスが可能です。
3. ワンストップの進行管理
農業委員会と開発指導課という異なる窓口を同時に調整しながら、手続きのタイミングを統括。
必要に応じて、測量士・司法書士など他の専門家とも連携して、手続全体をスムーズに進めます。
大切な土地を「活用する」ことは、人生の中でも大きな決断の一つです。
だからこそ、法的な落とし穴や無駄な手戻りを避けるためにも、早い段階で専門家にご相談いただくことを強くおすすめします。
当事務所では、農地転用と開発許可が絡む複雑な手続きも丁寧にサポートいたします。
まずはお気軽にご相談ください。あなたの計画が、確実に前に進むよう全力でお手伝いさせていただきます。
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