開発事業者必見｜登記地目が「非農地」でも農地法の対象？「現況主義」の実務リスクと対処法を行政書士が解説

「登記簿には『雑種地』と書いてあった。だから農地転用は不要だと判断した」

用地取得の現場で、こうした思い込みがプロジェクトを止めてしまう事例は、残念ながら珍しくありません。設計事務所やハウスメーカー、開発事業者の担当者が登記事項証明書を確認し、地目が「山林」「雑種地」「原野」であることを確認して、「農地法の手続きは必要ない」と判断してしまうケースです。

しかし農地法は、登記簿の地目ではなく、土地の「現在の使われ方」を基準に規制をかけます。これが「現況主義」（農地法第2条第1項）と呼ばれる原則です。

このルールを見落としたまま造成や開発に着手すると、無断転用として扱われます。法人が無断転用を行った場合、工事停止・原状回復命令（農地法第51条）に加え、1億円以下の罰金（農地法第67条）という重いペナルティが待っています。プロジェクトの中断はもちろん、金融機関との関係にも深刻な影響が出かねません。

本記事では、「現況主義」の法的根拠から無断転用のリスク、そして荒地の「非農地判断」という実務対応まで、法人事業者の視点から解説します。

1. なぜ「登記地目が非農地」だけでは安心できないのか

農地かどうかは「現況」で決まる（農地法第2条第1項）

農地法第2条第1項は、農地を「耕作の目的に供される土地」と定義しています。そして国が定めた「農地法関係事務に係る処理基準」（以下「処理基準」）は、農地への該当判断について、

「その土地の現況によって判断するのであって、土地の登記簿の地目によって判断してはならない」

と、明確に規定しています。

さらに同処理基準は、耕作の目的に供される土地の範囲を次のように示しています。

「現に耕作されている土地のほか、現在は耕作されていなくても耕作しようとすればいつでも耕作できるような、すなわち、客観的に見てその現状が耕作の目的に供されるものと認められる土地（休耕地、不耕作地等）も含まれる」

つまり、現在は誰も耕していなくても、客観的に見ていつでも耕作できる状態であれば、農地法上の「農地」として扱われます。登記や固定資産税の課税区分は、この判断とは無関係です。

「固定資産税が非農地扱いだから大丈夫」も通用しない

実務上よくある誤解が、「固定資産税の評価が非農地扱いになっているのだから、農地法でも非農地だろう」という推測です。しかし、固定資産税の課税区分と農地法上の「農地」該当性は、まったく別の判断基準によるものです。固定資産税の扱いは農地法の判断を左右しません。

一時的な資材置場や数年の放置でも「農地」のまま

現地を視察すると、対象地が一時的に資材置場として使われていたり、数年間放置されて草だらけになっていたりすることがあります。こういった状態であっても、農地法の規制が外れるわけではありません。

2. 「現況主義」の法的根拠をきちんと押さえておく

判断の基準は「客観的な事実状態」

農地法の「現況主義」は、土地所有者の意思や登記上の記載ではなく、客観的な事実状態によって判断されます。

登記上の地目がどうであれ、「現況が農地であれば農地法の規制がかかる」というのが、この法律の基本的な構造です。

休耕地・不耕作地も「農地」の範囲に含まれる

処理基準第1の(1)は、農地の範囲を「休耕地、不耕作地等」にまで広げています。この規定が実務上意味するのは、「しばらく耕作されていない土地」「見た目が荒地になっている土地」でも、農地法上は農地として扱われる可能性があるということです。

この点を自己判断で「非農地だろう」と判断して造成に着手することが、後述するような深刻なトラブルの発端となります。

3. 無断転用に課されるペナルティは「法人1億円以下の罰金」

農地法が食料生産基盤の保護を目的としていることもあり、違反に対するペナルティは非常に厳しく設定されています。

工事停止命令と原状回復命令（農地法第51条）

農地法第4条第1項または第5条第1項に違反して無断転用が行われた場合、都道府県知事等は「工事その他の行為の停止」を命じ、または「相当の期限を定めて原状回復その他違反を是正するため必要な措置」を講ずべきことを命ずることができます（農地法第51条第1項）。

この命令が下った時点で進行中のプロジェクトは即座に止まります。さらに事業者が命令に従わない場合は、都道府県知事等が自ら原状回復等の措置を講じ（行政代執行）、その費用を違反転用者等に負担させることができます（同条第4項〜第6項）。

法人への罰金は1億円以下（農地法第64条・第67条）

無断転用を行った者には、3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金が科されます（農地法第64条第1号）。

さらに法人事業者にとって特に重大なのが「両罰規定」です。法人の代表者や従業員が業務として違反転用を行った場合、行為者本人が罰せられるだけでなく、法人に対しても1億円以下の罰金が科されます（農地法第67条第1号）。

行政による「公表制度」とレピュテーションリスク

近年の農地法改正により、原状回復命令を受けた者が期限までに命令に従わなかった場合、「その旨及び当該命令に係る土地の地番その他必要な事項を公表することができる」とする公表制度が創設されました（農地法第51条第3項）。

行政から原状回復命令を受けた事実が公表されれば、金融機関の融資方針や取引先との関係、地域社会との信頼関係に深刻な影響が及びます。プロジェクトの中断にとどまらず、会社全体の信用に関わる問題へと発展しかねません。

4. 荒地・森林化した土地の開発で必要な「非農地判断」の手続き

開発予定地を現地で見ると、長年放置された結果として木々が生い茂り、一見すると「山」や「原野」にしか見えないケースがあります。こういった場合でも、登記上の地目が農地であったり、過去に農地として耕作されていた経緯がある土地は、農業委員会が「農地」と認定している可能性があります。見た目だけで判断して重機を入れることは、非常に危険です。

農業委員会による「非農地判断」という制度

農地法上の規制は、永久に解除されないわけではありません。農業委員会が客観的な現地調査を行い、「もはや農地ではない」と認定する制度があります。これを実務上「非農地判断」と呼びます。

国の通知「農地法の運用について」（平成21年12月11日付け21経営第4530号・21農振第1598号局長通知）等の基準では、人力や農業用機械での耕起・整地が物理的に困難であり、かつ基盤整備等の計画がない土地のうち、以下のいずれかに該当する場合は「農地に該当しない」と判断されます。

また「非農地判断の徹底について」（令和3年4月1日付け2経営第3505号農林水産省経営局農地政策課長通知）では、農業委員や農地利用最適化推進委員が3人以上で行った利用状況調査で、こうした「再生利用が困難な農地」と判断された場合は、地目変更登記の有無にかかわらず、調査後直ちに非農地として農地台帳から除外するよう、国から農業委員会への指導が強化されています。今の「農地法の運用について」でも、再生利用が困難な農地は、調査後直ちに非農地判断を行うこととされています（第3の1の(3)のウ）。

非農地判断は「行政が客観的に行うもの」──自己判断で着工しない

ここで誤解してはならないのは、非農地判断は土地所有者や開発事業者が自分で行うものではなく、農業委員会が土地の現況を客観的に調査したうえで判断するものだという点です（「農地に該当しない土地の農地台帳からの除外について」平成30年3月12日付け29経営第3242号通知）。

「木が生えているから農地法は関係ない」と自社で判断して抜根・整地を始めた場合、農業委員会から「無断転用（造成）」と判断されるおそれがあります。違反転用と認められる土地については、農業委員会は農地に当たるかどうかの判断を行わないこととされているため（「農地法の運用について」第4の(3)のイ）、非農地判断の対象にもならず、原状回復命令や罰則（法人は1億円以下の罰金）の対象になりえます。

用地取得前に必ず現況調査を行い、「農地転用許可（第4条・第5条）を申請すべきか」「農業委員会との非農地判断の協議を先行させるべきか」を法的に見極めることが、プロジェクトを守る最初の一手です。

5. 農地転用から地目変更登記まで──手続きの全体像

開発プロジェクトを完遂するためには、造成や建築が終わった後の手続きも重要です。事業用地として適法に利用し、金融機関との関係を安定させるためには、登記簿上の地目を変更する「地目変更登記」が必要になります。

農地転用許可などがないと地目変更登記はできない

登記上の地目が「田」や「畑」の土地について、「現況が変わったから」という理由だけで地目変更登記を申請しても、法務局では受理されません。農地の地目変更登記には、農地法に基づく許可書（第4条・第5条）等の添付が求められます。

許可書が添付されていない場合、登記官は対象土地の所在する市町村の農業委員会に事実関係の照会（地目照会）を行います。

この照会によって無断転用であることが判明すれば、地目変更登記が認められないどころか、原状回復命令や罰則の対象にもなります。一方、農業委員会が非農地判断をした土地は、所有者が地目変更登記を申請でき、市町村長が登記所に地目変更の申出をする取扱いもあります（「非農地判断の徹底について」）。適法な農地転用手続きか非農地判断を経ない限り、事業用地としての法的地位は確保できません。

農地転用許可申請に必要な書類と「行政間調整」

農地転用許可（第4条・第5条）の申請には、農地法施行規則（第30条・第31条・第57条の4・第57条の5等）に基づき、次のような添付書類や申請書の記載事項が求められます。

さらに開発許可（都市計画法第29条）など他の許認可が絡む案件では、その許可などの処分がされる見込みがないことも、転用の不許可事由になります（農地法第4条第6項第3号・第5条第2項第3号、農地法施行規則第47条第2号・第57条第2号）。農業委員会と都市計画担当部局の双方と並行して協議を進め、複数の法令要件を整合させる「行政間調整」が実務の核心です。

まとめ──用地取得前の現況確認を

農地法における「現況主義」は、登記や固定資産税の区分を超えて適用される原則です。登記地目が山林や雑種地であっても、長年放置された荒地であっても、農業委員会が農地と認定している土地に手を入れれば、無断転用として厳格なペナルティの対象となります。

また農地転用許可（第4条・第5条）を適法に取得するか、農業委員会の非農地判断を受けなければ、最終的な地目変更登記（不動産登記法）を行うことも難しくなります。用地取得の段階から、法的な見極めを丁寧に行うことがプロジェクト全体のリスク管理の基本となります。