「市街化調整区域の農地を買い取って、宅地に造成して分譲したい」
「建売住宅にするか、売地にするかで、農地転用の扱いは変わる？」

不動産業者やハウスメーカーの用地担当の方から、こうしたご相談をいただきます。

当サイトの「【法人・設計会社向け】農地法第5条許可とは？施主の農地に家を建てる手続き」では、施主（実際に住む人）が自分の家を建てるための5条許可を解説しました。これに対して、事業者が農地を宅地に造成して第三者に分譲するケースには、農地転用の一般基準で特有の不許可事由があります。

この記事では、国の「農地法の運用について」（以下「運用通知」）に沿って、次の点を解説します。

  • 「土地の造成のみを目的とする事業」が原則不許可とされる理由
  • 許可されうる例外
  • 市街化区域の場合の扱い

市街化区域なら「届出」で転用できる

まず前提として、市街化区域内の農地は、農業委員会への届出で転用できます（農地法第4条第1項第7号、第5条第1項第6号）。許可制ではないため、ここで解説する「造成のみを目的とする事業」の不許可基準は、市街化区域の届出には関係しません。

市街化区域の届出実務については「【法人向け】市街化区域の農地転用「届出」実務｜開発スケジュールと陥りやすい罠」で解説しています。

以下は、市街化調整区域や非線引き区域など、許可が必要な区域での話です。

原則不許可：「土地の造成（その処分を含む）のみを目的とする」事業

一般基準の不許可事由

農地転用の一般基準の一つに、次の不許可事由があります（農地法第4条第6項第3号、農地法施行規則第47条第5号、運用通知 第2の1(2)ア(ｸ)）。

申請に係る事業が工場、住宅その他の施設の用に供される土地の造成（その処分を含む。）のみを目的とするものであること。（運用通知 第2の1(2)ア(ｸ)）

運用通知は、「造成のみを目的とするもの」の意味を次のように説明しています。

申請者が工場、住宅その他の施設の用に供される土地の造成を行い、自ら当該施設を建設せずに当該土地を処分し、申請者以外の者が当該施設を建設する場合、当該申請に係る事業は、「土地の造成（その処分を含む。）のみを目的とするもの」に該当する。（運用通知 第2の1(2)ア(ｸ)）

つまり、申請者（事業者）が造成だけして、建物は建てずに土地を売り、買主が家を建てるという、いわゆる「売地」型の分譲が、原則として許可されない類型に当たります。

なぜ不許可なのか

農地転用の一般基準は、「農地を転用して申請に係る用途に供することが確実と認められない場合」を不許可としています（農地法第4条第6項第3号）。造成して売るだけの計画では、誰が・いつ・どんな建物を建てるのかが申請時点では決まっていません。そのため、転用目的が確実に実現されるとはいえない、と考えられているのです。

「建売」なら造成のみには当たらない

運用通知の定義からすると、申請者自らが住宅を建設して販売する（いわゆる建売）場合は、「自ら当該施設を建設せずに当該土地を処分」するものではありません。そのため、「造成のみを目的とする事業」には当たらないことになります。

ただし、その場合でも立地基準（第1種農地は原則不許可など）や、他の一般基準（資力・信用、遅滞なく用途に供する見込み、開発許可の見込みなど）を満たす必要があることに変わりはありません。

分譲の形態「造成のみ」の不許可基準
売地（造成して土地だけ売る。買主が建てる）該当する（原則不許可。例外あり）
建売（事業者が住宅を建てて土地・建物を売る）該当しない（他の基準は審査される）
建築条件付売買予定地例外として許可されうる（下記）

例外：許可されうる主なケース

運用通知は、「造成のみを目的とする事業」でも、次の場合は不許可事由に当たらないとしています（運用通知 第2の1(2)ア(ｸ)ただし書、農地法施行規則第47条第5号）。民間事業者が関わる主なものを挙げます。

① 建築条件付売買予定地

建築条件付売買予定地に係る農地転用許可関係事務取扱要領（平成31年3月29日付け30農振第4002号農林水産省農村振興局長通知）の規定により建築条件付売買予定地とする場合（運用通知 第2の1(2)ア(ｸ)）

いわゆる建築条件付き売地として分譲する場合は、上記の要領の規定により「建築条件付売買予定地」とすることで、例外として扱われます。

注意
建築条件付売買予定地とするための具体的な要件は、上記の「建築条件付売買予定地に係る農地転用許可関係事務取扱要領」に定められています。詳細は必ず許可権者（都道府県・指定市町村）に確認してください。

② 用途地域内の住宅・工場等の用地造成

用途地域が定められている土地の区域（農業上の土地利用との調整が調ったものに限る。）内において工場、住宅その他の施設の用に供される土地を造成するため農地を農地以外のものにする場合であって、当該農地がこれらの施設の用に供されることが確実と認められるとき。（運用通知 第2の1(2)ア(ｸ)f）

都市計画法の用途地域が定められていて、農業上の土地利用との調整が調っている区域内での造成です。

③ 地区計画区域内の住宅用地の造成

都市計画法第12条の5第1項の地区計画が定められている土地の区域（農業上の土地利用との調整が調ったものに限る。）内において、同法第34条第10号の規定に該当するものとして同法第29条第1項の許可を受けて住宅又はこれに附帯する施設の用に供される土地を造成するため農地を農地以外のものにする場合であって、当該農地がこれらの施設の用に供されることが確実と認められるとき。（運用通知 第2の1(2)ア(ｸ)g）

市街化調整区域でも、地区計画が定められ、都市計画法の開発許可（第34条第10号該当）を受けて住宅用地を造成する場合です。

④ 集落地区計画区域内の造成

集落地域整備法の集落地区計画が定められた区域（農業上の土地利用との調整が調い、集落地区整備計画が定められたものに限る）で、計画に適合する建築物等の用地を造成する場合も例外とされています（運用通知 第2の1(2)ア(ｸ)h）。

その他の例外

このほか、農業協同組合、農地中間管理機構、地方公共団体、独立行政法人都市再生機構、土地開発公社などの公的主体が、法律や計画に基づいて造成する場合なども例外として列挙されています（同 a〜e、i〜t）。

ポイント
例外の多くには「農業上の土地利用との調整が調ったもの」「施設の用に供されることが確実と認められるとき」という条件が付いています。「用途地域だから」「地区計画があるから」だけでは足りません。計画上の位置付けと、住宅等が実際に建つ確実性の両方が求められます。

立地基準も忘れずに

「造成のみ」の問題をクリアしても、立地基準で許可できない農地であれば、分譲は困難です。

  • 青地（農用地区域内農地）：原則不許可。まず農振除外が必要（「農振法と農地法の違いとは？農振除外の要件・手続き」参照）
  • 甲種・第1種農地：原則不許可。分譲住宅は例外に当たりにくい
  • 第2種農地：周辺の他の土地で目的を達成できる場合は不許可
  • 第3種農地：許可できる

土地を仕入れる前に、候補地の農地区分と農振の状況を必ず確認しましょう（「開発予定の農地が青地か白地か調べる方法」参照）。

一般基準で特に注意したい点

分譲開発では、一般基準のうち次の点がよく問題になります（運用通知 第2の1(2)ア）。

チェック：分譲開発で注意したい一般基準

  • 転用行為に必要な資力・信用（申請者の申出によるものでは足りず、客観的な裏付けが必要）
  • 許可後遅滞なく用途に供する見込み
  • 開発許可など他法令の許可の見込み、義務付けられた行政庁との協議を行っていること
  • 一体として事業に使う隣接地を利用できる見込み
  • 事業の目的からみて面積が適正であること

また、周辺農地への土砂流出、排水、日照・通風への影響や、集団的な農地を蚕食・分断しないかも審査されます（運用通知 第2の1(2)イ）。

まとめ

  • 市街化区域は届出で転用可能。許可が必要な区域では、分譲開発に特有の基準がある
  • 事業者が造成だけして土地を売り、買主が建物を建てる計画は「土地の造成（その処分を含む）のみを目的とする事業」として原則不許可
  • 建売（自ら建設して販売）は「造成のみ」に当たらない。ただし立地基準・他の一般基準は審査される
  • 例外として、建築条件付売買予定地、用途地域内、地区計画区域内（開発許可を受けたもの）、集落地区計画区域内などがある
  • 例外の多くは「農業上の土地利用との調整」と「施設の用に供される確実性」が前提

分譲開発における農地転用は、土地の仕入れ判断そのものに直結します。当事務所では、候補地の農地区分・農振の状況の調査、分譲形態に応じた許可の見通しの整理、開発許可との同時申請までサポートします。

「この農地、分譲用地として仕入れて大丈夫？」仕入れ前にご相談ください。

参考資料

  • 農地法（令和7年6月1日施行版）第4条第1項・第6項、第5条第1項・第2項
  • 農地法施行規則（令和7年7月28日施行版）第47条
  • 「農地法の運用について」の制定について 第2の1(1)、第2の1(2)ア・イ