「父の代から近所の人に貸している田んぼを、そろそろ返してもらいたい」
「貸している畑を駐車場にしたいので、借り手に出ていってもらいたい。どうすればいい？」
「契約期間が終わったから返ってくると思っていたら、自動的に更新されていると言われた」
農地の貸し借りをめぐっては、このような「返してほしい」というご相談がとても多いです。
実は、農地の賃貸借は、普通の土地の貸し借りと比べて借り手（賃借人）が手厚く保護されています。貸主の都合だけでは、簡単に契約を終わらせることができません。その中心となるルールが、農地法第18条（賃貸借の解約等の制限）です。
この記事では、次の点を解説します。
- 農地の賃貸借を終わらせる方法と、それぞれに必要な手続き
- 知事の許可が不要な「合意解約」と、農業委員会への通知
- 期間満了で終わらせるための「法定更新」の期限
- 知事の許可が認められる事由
農地の賃貸借は「借り手が強い」─ 3つの保護ルール
まず、農地法が借り手をどのように保護しているかを押さえておきましょう。
① 登記がなくても第三者に対抗できる（農地法第16条）
農地又は採草放牧地の賃貸借は、その登記がなくても、農地又は採草放牧地の引渡があつたときは、これをもつてその後その農地又は採草放牧地について物権を取得した第三者に対抗することができる。（農地法第16条）
貸主が農地を第三者に売っても、借り手は引き渡しを受けていれば、新しい所有者に対して賃借権を主張できます。
② 期間が満了しても自動的に更新される（農地法第17条：法定更新）
期間の定めがある賃貸借で、期間満了の1年前から6か月前までの間に「更新しない旨の通知」をしなければ、従前と同一の条件で更に賃貸借をしたものとみなされます（農地法第17条）。
「契約期間が終わったから自動的に返ってくる」と思っていても、通知をしていなければ法定更新されてしまうのです。
③ 解約・更新拒絶には原則として知事の許可が必要（農地法第18条）
農地又は採草放牧地の賃貸借の当事者は、政令で定めるところにより都道府県知事の許可を受けなければ、賃貸借の解除をし、解約の申入れをし、合意による解約をし、又は賃貸借の更新をしない旨の通知をしてはならない。（農地法第18条第1項本文）
許可を受けないでした解約等は、効力を生じません（農地法第18条第5項）。また、許可を受けずに行うと、3年以下の拘禁刑又は300万円以下の罰金の対象にもなります（農地法第64条第1号）。
賃貸借を終わらせる4つの方法
農地法第18条第1項が規制している行為は、次の4つです。愛知県の「農地法関係許可申請等取扱ハンドブック（第八版）」（以下「愛知県ハンドブック」）の説明を借りて整理します（2 農地法第18条関係）。
| 方法 | 内容 | 原則 |
|---|---|---|
| 解除 | 借り手の債務不履行（賃料不払いなど）を理由に契約を打ち切る単独行為 | 知事の許可 |
| 解約の申入れ | 期間の定めがない賃貸借を終了させる意思表示 | 知事の許可 |
| 合意による解約 | 貸主と借り手が話し合って契約を終わらせる | 知事の許可（例外あり） |
| 更新をしない旨の通知 | 期間の定めがある賃貸借を満了で終わらせる単独行為 | 知事の許可（例外あり） |
このうち実務で最もよく使われるのが、許可が不要になる「合意解約」です。
許可が不要なケース（農地法第18条第1項ただし書）
愛知県ハンドブックも「実際には同項第2号の合意解約や第4号及び第5号の適用を受けて、知事の許可を必要としない賃貸借の解除等が実行される場合が多い」と説明しています（2 農地法第18条関係）。主なケースを確認しましょう。
① 引渡し前6か月以内に成立した、書面による合意解約（第2号）
合意による解約が、その解約によつて農地若しくは採草放牧地を引き渡すこととなる期限前6月以内に成立した合意でその旨が書面において明らかであるものに基づいて行われる場合又は民事調停法による農事調停によつて行われる場合（農地法第18条第1項第2号）
ポイントは次の3つです。
チェック：許可不要の合意解約の条件
- 貸主・借り手の合意があること
- その合意が、土地を引き渡す期限の前6か月以内に成立していること
- 合意したことが書面で明らかであること（合意解約書を作成）
たとえば「3月1日に土地を返す」と決めた場合、合意は前年9月1日以降に成立している必要があります。何年も前に「返すときは返す」と口約束していた、というだけでは足りません。
農事調停（民事調停法）によって合意解約する場合も、許可は不要です。
② 10年以上の期間の定めがある賃貸借の更新拒絶（第3号）
10年以上の期間を定めた賃貸借（解約権を留保しているものなどを除く）や、水田裏作を目的とする賃貸借では、更新しない旨の通知に許可は不要です（農地法第18条第1項第3号）。
ただし、これは「許可が不要」なだけです。期間満了の1年前から6か月前までに通知するという第17条の期限は守る必要があります。
③ 解除条件付きで貸した一般法人などへの解除（第4号）
農地法第3条第3項の規定（いわゆる解除条件付き貸借。一般法人などが農地を借りる場合に使われる）によって設定された賃借権は、借り手が農地を適正に利用していないと認められる場合、あらかじめ農業委員会に届け出て解除できます（農地法第18条第1項第4号）。
④ 農地バンク（農地中間管理機構）の賃貸借の解除（第5号）
農地バンクが借り受け・貸し付けた農地の賃貸借は、機構法の規定により知事の承認を受けて解除する場合、18条の許可は不要です（農地法第18条第1項第5号）。
許可不要でも「農業委員会への通知」は必要
見落とされがちなのが、許可不要で解約した場合の通知義務です。
農地又は採草放牧地の賃貸借につき解約の申入れ、合意による解約又は賃貸借の更新をしない旨の通知が第1項ただし書の規定により同項の許可を要しないで行なわれた場合には、これらの行為をした者は、農林水産省令で定めるところにより、農業委員会にその旨を通知しなければならない。（農地法第18条第6項）
愛知県ハンドブックでは、合意解約について「解約後30日以内に農業委員会へ通知する」としています（2 農地法第18条関係 申請書記載要領）。
通知書の書き方（愛知県ハンドブックの記入例から）
愛知県ハンドブックには「農地法第18条第6項の規定による通知書（合意解約）」の記入例があります。主な記載事項は次のとおりです。
| 項目 | 記載のポイント |
|---|---|
| 通知者 | 合意解約の場合は、賃貸人・賃借人の連名で通知する |
| 賃貸借の当事者 | 氏名・職業・現住所（法人は主たる事務所と業務内容） |
| 土地の所在等 | 所在・地番、登記簿地目と現況地目、面積 |
| 賃貸借契約の内容 | 賃貸借契約書の写しを添付（なければ契約日・期間・借賃・費用負担を記載） |
| 18条1項ただし書に該当する事由 | 許可不要となる理由の詳細 |
| 解約の申入れ等をした日 | 合意解約は「合意が成立した日」と「合意による解約をした日」の双方を記載 |
| 土地の引渡しの時期 | 具体的な日付 |
添付書類として、合意解約書（合意が成立したことを証する書面。農地法施行規則第68条第3項第3号に該当する書面の例）を付けます。愛知県ハンドブックの例では、合意解約書を2部作成して当事者が1部ずつ保管し、その写しを通知書に添付する形になっています。
実務上のポイント
賃借人がいる農地を転用する場合、転用許可申請の添付書類として「法第18条第1項第2号の合意解約通知書、又は解約に同意する旨の書面（6か月以内の書面による同意）等」が求められます（愛知県ハンドブック「農地転用許可申請チェックリスト」7）。貸している農地を転用・売却したいときは、先に賃貸借の整理が必要です。また、事務処理要領は、賃借権が設定された農地を耕作者以外の者が転用する場合、転用許可と18条許可を併せて処理するとしています（農地法関係事務処理要領 第4の1(6)ア）。
知事の許可が必要な場合─ 許可される事由は限られる
借り手が合意してくれない場合は、知事の許可を受けて解約の申入れや更新拒絶をすることになります。ただし、許可されるのは次の場合に限られます（農地法第18条第2項）。
チェック：18条許可が認められる事由（農地法第18条第2項）
- 賃借人が信義に反した行為をした場合
- その農地を農地以外のものにすることを相当とする場合
- 賃借人の生計（法人は経営）、賃貸人の経営能力等を考慮し、賃貸人が自ら耕作することを相当とする場合
- 賃借人が遊休農地として農地法第36条の勧告を受けた場合
- 賃借人である農地所有適格法人が要件を欠いた場合など
- その他正当の事由がある場合
たとえば「転用したいから返してほしい」というケースは2号の問題になり、転用許可の見込みが前提になります。「自分で耕作したい」というケースは3号の問題になり、賃借人の生計と賃貸人の経営能力を比べて判断されます。愛知県ハンドブックの申請書記載要領でも、双方の自作地・借入地の面積、大農機具、固定資産税額、所得額などを詳しく記入させる様式になっています。
許可申請の注意点（愛知県ハンドブックから）
- 申請の相談があったときは、まず和解の仲介、農事調停への誘導を行い、それでも申請の意思が変わらない場合に受け付ける
- 賃借人と土地所有者の間で紛争が生じた結果の申請が多く、許可・不許可のどちらでも行政不服申立てから訴訟に移行する場合が多いため、慎重に審査する
- 申請から許可まで、最短でも2か月程度かかる
- 更新拒絶の通知は期間満了の1年前から6か月前までに行う必要があるため、許可申請は契約期間満了日の14か月〜9か月前までに農業委員会へ提出しなければならない
（愛知県ハンドブック 2 農地法第18条関係）
特に最後の点は重要です。「満了の1年前になってから動き出す」のでは間に合いません。
土地の引渡しを受ける時期
愛知県ハンドブックの記載要領では、土地の引渡し時期を次のように整理しています。
| 方法 | 引渡しを受けようとする時期 |
|---|---|
| 解約の申入れ | 解約申入れから1年後（作付中に申し入れたなら収穫完了から1年後）の日 |
| 更新をしない旨の通知 | 契約期間が満了する日の翌日 |
| 解除 | 解除の通知をした日以後の日 |
借り手に不利な特約は無効
「返してと言ったらすぐ返す」「期間が来たら自動的に終了する」といった特約を契約書に入れておけば安心、とお考えの方もいるかもしれません。
しかし農地法第18条第7項は、第17条（法定更新）や民法の解約申入れの規定と異なる条件で賃借人に不利なものは、定めないものとみなすとしています。また第8項は、賃貸借に付けた解除条件や不確定期限は、付けないものとみなすとしています（農地法第3条第3項第1号や機構法の条件を除く）。
契約書の工夫だけで18条の規制を回避することはできません。
これから貸す方へ─ 「返ってこない」を防ぐ選択肢
これから農地を貸す方は、次の点を意識しておくと、将来のトラブルを減らせます。
実務上のポイント
- 契約期間を明確に定め、書面で契約する
- 期間満了で終わらせたいなら、満了の1年前〜6か月前の更新拒絶通知を忘れない（10年以上の期間なら許可は不要）
- 農地バンク（農地中間管理機構）経由で貸すと、法定更新がなく、期間満了で原則終了する（農地法第17条ただし書）
農地バンクの仕組みは「農地バンク（農地中間管理機構）で農地を貸す・借りる手続きと3条許可との違い」で解説しています。
まとめ
- 農地の賃貸借の解除・解約申入れ・合意解約・更新拒絶には、原則として知事の許可が必要（農地法18条）。無許可の解約等は効力なし
- 期間満了の1年前〜6か月前に更新拒絶の通知をしないと法定更新される（農地法17条）
- 引渡し期限前6か月以内に書面で合意した合意解約なら許可不要。ただし農業委員会への通知が必要（愛知県では解約後30日以内）
- 許可が必要な場合は、信義違反・転用相当・自作相当などの事由が必要。紛争化しやすく、審査は慎重
- 更新拒絶の許可申請は満了の14〜9か月前までに（愛知県ハンドブック）
農地の賃貸借の終了は、長年のお付き合いがある当事者同士の問題であることが多く、手順を誤ると関係がこじれがちです。当事務所では、合意解約書・農業委員会への通知書の作成や、18条許可申請のサポートを行っています。
「貸している農地を返してほしい」まずはご相談ください。
参考資料
- 農地法（令和7年6月1日施行版）第16条〜第18条、第36条、第64条
- 農地法関係事務処理要領の制定について 第4の1(6)
- 愛知県農業水産局農政部農業振興課「農地法関係許可申請等取扱ハンドブック（第八版）」（令和7年3月）2 農地法第18条関係、参考資料「農地転用許可申請チェックリスト」