不動産の売買や仲介などを事業として行うには、「宅地建物取引業(宅建業)免許」が必要です。しかし、いざ取得しようとすると、「どんな会社・個人でも取れるのか」「事務所はどんな場所でもいいのか」など、疑問が次々と出てきます。本記事では、愛知県の宅建業免許申請の手引きをもとに、免許取得のために満たすべき要件を、これから開業を考えている事業者の方向けに整理します。
宅建業とは何か
そもそも「宅建業」とは、宅地または建物について、次のいずれかの行為を「業として」(=繰り返し・継続的に、事業として)行うことをいいます。
- 自分の物件を自ら売買・交換すること
- 他人の物件について、売買・交換・賃貸借の代理をすること
- 他人の物件について、売買・交換・賃貸借の媒介(仲介)をすること
ここで注意したいのは、自分の物件を「賃貸」するだけであれば宅建業には該当しない、という点です。一方で、他人の物件の賃貸を代理・媒介する場合(いわゆる賃貸仲介業)は宅建業に当たります。不特定多数を相手に、これらの行為を反復・継続して行い、社会通念上「事業」といえる程度になっていれば、免許が必要になります。
免許には2種類ある(国土交通大臣免許・知事免許)
宅建業を営むには、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受ける必要があります。どちらの免許になるかは、事務所をいくつの都道府県に置くかで決まります。
- 2以上の都道府県に事務所を設置する場合 → 国土交通大臣免許
- 1つの都道府県内にのみ事務所を設置する場合 → 都道府県知事免許
免許は個人でも法人でも受けることができます。個人の免許はその個人自身が宅建業を営むためのものであり、法人の免許は株式会社やNPO法人など、法人格を持つ団体が宅建業を営むためのものです。
免許の有効期間と更新
免許の有効期間は5年間です。引き続き宅建業を営みたい場合は、有効期間が満了する日の90日前から30日前までの間に、更新の免許申請書を提出しなければなりません。
この更新手続きを忘れて有効期間が切れてしまうと、免許は満了日の翌日に失効します。そのまま宅建業を営み続けると、無免許営業として罰則の対象になるため、更新時期の管理は非常に重要です。
免許申請者に関する要件
商号・名称に関する注意点
免許申請者の商号や名称は、次のような場合、変更を求められることがあります。
- 法令上、その商号・名称の使用が禁止されているもの
- 地方公共団体や公的機関の名称と紛らわしいもの(例:○○公社、○○協会)
- 指定流通機構の名称と紛らわしいもの(例:○○流通機構、○○不動産機構)
- 個人業者の場合、法人と誤認されるおそれのあるもの(例:「○○不動産部」の「部」など)
- 個人業者の場合、同一市町村内で既に他の宅建業者が使用している名称
- 変体仮名や図形・符号などで判読しにくいもの
法人の場合は事業目的の記載も必要
法人が申請する場合は、履歴事項全部証明書(登記簿謄本)の目的欄に、宅建業を営む旨の記載があることが求められます。たとえば「宅地建物取引業」や「不動産の売買、賃貸借及び仲介、代理、交換」といった記載が必要です。これから法人を設立して宅建業を始める場合は、定款の事業目的にあらかじめ盛り込んでおく必要があります。
欠格事由に該当しないこと
宅建業法では、一定の事由に該当する者は免許を受けられないと定められています(欠格事由)。これは申請者本人だけでなく、役員、法定代理人、政令使用人(事務所の代表者で契約締結権限を持つ使用人)にも及びます。
主な欠格事由には、次のようなものがあります。
- 過去に宅建業免許の取消処分を受けたことがある場合
- 取消処分の聴聞通知を受けた後、処分決定前に自ら廃業した場合
- 過去に宅建業に関し不正または著しく不当な行為を行った場合
- 禁錮以上の刑に処せられた場合
- 宅建業法・暴力団関連法・刑法上の暴力事犯により罰金刑に処せられた場合
- 心身の故障により宅建業を適正に営むことができない場合
- 破産手続開始の決定を受けて復権を得ていない場合
- 宅建業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
- 暴力団員である場合、または暴力団員でなくなった日から5年を経過していない場合
- 免許申請書やその添付書類に、重要事項の記載漏れや虚偽の記載がある場合
これらに該当する場合、原則としてその該当日から5年間は免許を受けられません。申請時には「誓約書」により、これらの欠格事由に該当しない旨を誓約する必要があるため、申請前に該当がないか必ず確認しておきましょう。
事務所に関する要件
宅建業の免許制度では、「事務所」の扱いが非常に重要です。事務所の所在地によって免許権者(大臣か知事か)が決まるほか、事務所ごとに専任の宅地建物取引士の設置と、営業保証金の供託(または保証協会への加入)が必要になるためです。
事務所として認められる場所
事務所として扱われるのは、主に次のような場所です。
- 本店または支店として履歴事項全部証明書に登記された場所
- 本店・支店以外でも、「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」で、宅建業に係る契約を締結する権限を持つ使用人を置く場所(営業所・出張所など)
なお、支店の登記があっても、その支店で実際に宅建業を行っていなければ「事務所」としては扱われません。逆に、本店で宅建業を行っていなくても、支店で宅建業を営んでいれば本店も「事務所」となり、本店にも専任の宅地建物取引士の設置と営業保証金の供託が必要になります。
「継続的に業務を行うことができる施設」といえるためには、物理的にも社会通念上、事務所と認識できる程度の形態を備えている必要があります。基礎の確認できない仮設の建築物や、テント張りなど移動が容易な施設は、事務所としては認められません。
自宅の一室を事務所にする場合の注意点
戸建住宅の一室やマンションなど集合住宅の一部を事務所として使う場合、居住部分と事務所部分を間仕切りなどで明確に区分けし、写真や平面図でその区分けがわかるようにする必要があります。居住部分となるLDKや仏間を事務所として使うことはできません。
同じフロアや部屋に他の法人などと同居する場合も同様に、宅建業の事務所部分とそれ以外の部分を明確に区分ける必要があります。区分けが確認できない場合、免許申請や変更届が受理されないこともあるため、事務所の形態に不安がある場合は、事前に平面図や写真を用意して窓口に相談することが勧められています。
専任の宅地建物取引士に関する要件
専任の宅地建物取引士とは
宅地建物取引士は、宅地建物取引士資格試験に合格し、資格登録を経て、宅地建物取引士証の交付を受けている人のことです。取引士証の有効期間は5年間で、これが切れている場合は宅地建物取引士とは認められません。
宅建業の事務所には、一定数以上の「専任の宅地建物取引士」を置くことが義務付けられています。専任の宅地建物取引士になるには、「常勤性」と「専従性」という2つの要件を満たす必要があり、当該事務所に常勤して、専ら宅建業の業務に従事することが求められます。
次のような場合は、専任の宅地建物取引士に就任できません。
- 他の法人の代表取締役、代表者または常勤役員を兼任している場合
- 会社員・公務員など他の職業に従事している場合や、他の個人事業を営んでいる場合など、通常の営業時間に事務所へ勤務できない場合
- 通常の通勤が不可能な場所に住んでいる場合
- 監査役など、会社法上その業者の業務執行に従事できない立場にある場合
- 在学中の大学生の場合
- 勤務時間が営業時間の一部に限られる非常勤職員・パートタイム職員の場合
なお、雇用形態そのものは問われないため、宅建業者が明確に指揮命令下に置くのであれば、契約社員や派遣社員を専任の宅地建物取引士とすることも可能です。また、行政書士や建設業、建築士事務所を兼業する場合は、同一法人(または同一個人)かつ同一場所での勤務に限り、それぞれの管理者的な立場との兼務が認められています。
専任の宅地建物取引士の設置人数
専任の宅地建物取引士は、1つの事務所において「業務に従事する者」5名につき1名以上の割合で設置することが国土交通省令で定められています。また、宅建業法第50条第2項で定める案内所などについては、1名以上の設置が義務付けられています。
もし専任の宅地建物取引士が不足した場合は、2週間以内に補充などの必要な措置を執らなければなりません。
政令使用人が必要になるケース
免許申請者である代表取締役や個人事業主本人が事務所に常勤できない場合は、その事務所に「政令使用人」を設置する必要があります。政令使用人とは、単なる社員や従業員ではなく、事務所の代表者として宅建業に係る契約を締結する権限を持つ使用人のことです。政令使用人についても、免許申請者や法人の役員と同様に、欠格事由の審査対象となります。
まとめ
宅建業免許を取得するためには、大きく分けて次のような要件を満たす必要があります。
- 商号・名称や法人の事業目的が適切であること
- 申請者・役員・政令使用人などが欠格事由に該当しないこと
- 事務所が実体を伴った独立性のある場所であること
- 事務所ごとに、必要な人数の専任の宅地建物取引士を設置すること
- 代表者が常勤できない場合は、政令使用人を設置すること
いずれも、書類上の形式を整えるだけでなく、事務所の実態や人員体制が伴っていることが審査で確認されます。特に自宅を事務所にする場合や、兼業をする場合は、事前に間取りや勤務実態を整理しておくことが、スムーズな免許取得につながります。
要件の該当・非該当の判断に迷う場合は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。