宅建業免許を取得するうえで、必ず出てくるキーワードが「専任の宅地建物取引士」です。単に宅地建物取引士の資格を持っているだけでは足りず、「専任」であることが求められます。本記事では、愛知県の手引きをもとに、専任の宅地建物取引士とはどのような存在なのかを解説します。
そもそも宅地建物取引士とは
宅地建物取引士は、宅地建物取引士資格試験に合格した後、宅地建物取引士資格登録を行い、宅地建物取引士証の交付を受けている人のことをいいます。宅地建物取引士証の有効期間は5年間で、この期間が切れている場合は、宅地建物取引士とは認められません。
宅地建物取引士には、事務所ごとに専任の状態で置かなければならない「専任の宅地建物取引士」と、それ以外の一般の宅地建物取引士があります。どちらも重要事項説明など、宅地建物取引士としての業務内容自体は同じですが、専任の宅地建物取引士は、事務所ごとに「専任」の状態で業務に従事していなければならない、という違いがあります。
専任性を判断する2つの要件
専任の宅地建物取引士は、「常勤性」と「専従性」という2つの要件を満たさなければなりません。当該事務所に常勤して、専ら宅建業の業務に従事することが必要とされています。
専任の宅地建物取引士に就任できないケース
手引きでは、次のような場合には専任の宅地建物取引士に就任できないとされています。
- 他の法人の代表取締役、代表者または常勤役員を兼任している場合
- 会社員、公務員のように他の職業に従事している場合や、他の個人事業を営んでいる場合など、社会通念上の営業時間に宅建業者の事務所に勤務することができない状態にある場合
- 通常の通勤が不可能な場所に住んでいる場合
- 監査役など、会社法上その業者の業務執行に従事できない立場にある場合
- 在学中の大学生の場合
- 勤務時間が営業時間の一部に限定された非常勤職員・パートタイム職員の場合
つまり、「宅地建物取引士の資格を持っている人」であれば誰でもよいわけではなく、実際にその事務所で常勤し、専ら宅建業の仕事に従事できる状態にあることが前提となります。
雇用形態は問われない
宅建業者と専任の宅地建物取引士との間の雇用関係は問われないため、宅建業者が明確に指揮命令下に置くのであれば、契約社員や派遣社員を専任の宅地建物取引士として設置することも可能です。
ただし、いったん専任の宅地建物取引士となった人は、他の宅建業者において宅地建物取引士として従事することはできません。
兼業がある場合の取扱い
行政書士などを兼業する場合は、個別に窓口へ相談することとされています。また、建設業を兼業する場合は、同一法人(または同一個人)かつ同一場所(同一建物)に勤務する場合に限り、建設業の経営業務の管理責任者・専任技術者との兼務が認められています。建築士事務所を兼業する場合も、同一法人(または個人)かつ同一場所に勤務する場合に限り、管理建築士との兼務が認められています。
まとめ
専任の宅地建物取引士とは、単に資格を持っているだけでなく、その事務所に常勤し、専ら宅建業の業務に従事している宅地建物取引士のことをいいます。他社の代表を兼任していたり、他の職業に従事していたり、通勤が困難な場所に住んでいたりする場合には、専任の宅地建物取引士にはなれません。
事務所ごとに適切な専任の宅地建物取引士を確保できるかどうかは、免許取得の重要なポイントの一つです。人選の段階から、常勤性・専従性の要件を満たせるかどうかを確認しておきましょう。