宅建業の免許制度において、「事務所」がどこに当たるかは非常に重要な意味を持ちます。事務所の所在地によって免許権者が決まり、事務所ごとに専任の宅地建物取引士の設置や営業保証金の供託が必要になるためです。本記事では、愛知県の手引きをもとに、どのような場所が事務所として認められるのかを整理します。

事務所として扱われる場所

手引きでは、事務所として扱われる場所を大きく2つに分けています。

本店または支店

宅地建物取引業者が商人(株式会社など)の場合、本店または支店として履歴事項全部証明書に登記された場所が事務所として扱われます。

ここで注意したいのは、本店で宅建業を行っていなくても、支店で宅建業を営んでいれば、本店も宅建業の「事務所」として扱われるという点です。この場合、本店にも専任の宅地建物取引士の設置と、営業保証金の供託が必要になります。

逆に、支店として登記されていても、その支店で実際には宅建業を行っていない場合は、「事務所」としては扱われません。

なお、協同組合や公益法人など、商人でない事業者については、それぞれの根拠法令において「主たる事務所」または「従たる事務所」として取り扱われる場所が、事務所に該当します。

契約締結権限を持つ使用人を置く施設

本店・支店以外にも、「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」で、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置く場所は、事務所として扱われます。こうした場所は、実体上は支店に類似するものといえるため、支店という名称を付していなくても、従たる事務所として取り扱われます(例:○○店、○○営業所、○○出張所)。

「継続的に業務を行うことができる施設」の条件

「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」といえるためには、物理的にも社会通念上、事務所と認識される程度の形態を備えていることが必要です。

構造物の基礎が確認できないような仮設の建築物や、テント張りなど移動が容易な施設は、事務所としては認められません。つまり、簡易的・一時的な設備では、事務所としての要件を満たさないということです。

居住部分・他の事業者との明確な区分けが必要

戸建住宅の一室やマンションなど集合住宅の一部を事務所として使用する場合、また同一フロア(部屋)に他の法人などと同居する場合は、宅建業の事務所部分と、居住部分や他法人の使用部分とを、間仕切りなどで明確に区分けする必要があります。写真やフロア全体の平面図などで、その区分けがわかるようにしておく必要があります。

住居併用の場合、居住部分となるLDKや仏間を事務所として使用することはできません。

新規・更新の免許申請、または変更届出の際に、居住部分と事務所部分が混在していたり、宅建業の営業体とは異なる営業体(法人・個人を問わない)と同居していたりする場合において、宅建業の事務所が独立した事務所として確認できないときは、住み分けなどを明確にできるまで、免許申請・変更届が受理されない場合があります。このような場合は、移転や申請の前に、平面図・写真などを用意したうえで窓口に問い合わせることが勧められています。

まとめ

宅建業の事務所として認められるのは、本店・支店として登記された場所か、契約締結権限を持つ使用人を置く継続的な施設です。仮設建築物やテントなど簡易な設備は事務所として認められず、また自宅や他事業者との同居の場合は、居住部分・他事業者の部分と明確に区分けされている必要があります。

事務所の実体が疑わしいと判断されると、免許申請や変更届が受理されないこともあるため、事務所の形態には十分注意しましょう。