「自分たちが作った野菜を使った農家レストランを、畑の一角に建てたい」
「収穫した果物でジュースを作る加工場と、直売所を整備したい」

いわゆる6次産業化に取り組む農業者の方から、こうしたご相談をいただくことが増えています。

農地に建物を建てるには、農地転用の許可が必要です（農地法第4条・第5条）。そして、ほ場整備が済んだ田んぼやまとまった農地の多くは第1種農地に区分され、原則として転用が許可されません。

ところが、国の「農地法の運用について」（以下「運用通知」）は、第1種農地でも例外的に許可できる施設として、農業用施設、農畜産物の加工施設・販売施設、都市住民との交流施設（農家レストラン等）などを挙げています。

この記事では、次の点を解説します。

  • 第1種農地で例外的に認められる施設の類型
  • それぞれの要件
  • 青地（農用地区域）の場合の考え方

農地区分と立地基準の全体像は「自分の農地に家を建てるには？農地法第4条の許可基準」でも解説しています。あわせてご覧ください。

前提：農地区分ごとの原則

農地区分原則この記事の施設
農用地区域内農地（青地） 原則不許可用途区分を「農業用施設用地」にするルートがある（後述）
甲種農地原則不許可 第1種より限定的に例外あり
第1種農地原則不許可例外的に許可されうる（この記事の中心）
第2種農地代替地があれば不許可例外の対象施設なら、代替地があっても許可されうる
第3種農地許可できる一般基準を満たせば許可の見込み

（運用通知 第2の1(1)）

第1種農地の例外となる施設（令第4条第1項第2号イ、規則第33条）

運用通知は、第1種農地の転用を例外的に許可できる場合の一つとして、次の施設を挙げています。

申請に係る農地を農業用施設、農畜産物処理加工施設、農畜産物販売施設その他地域の農業の振興に資する施設として次に掲げるもの（(b)から(e)までに掲げる施設にあっては、第1種農地及び甲種農地以外の周辺の土地に設置することによってはその目的を達成することができないと認められるものに限る。）の用に供するために行われるものであること（運用通知 第2の1(1)イ(ｲ)c）

対象施設は次の5類型です。

類型施設代替地の検討
(a)農業用施設、農畜産物処理加工施設、農畜産物販売施設不要
(b) 都市住民の農業体験その他の都市等との地域間交流を図る施設（農家レストラン、農業体験施設など） 必要
(c)農業従事者の就業機会の増大に寄与する施設必要
(d)農業従事者の良好な生活環境を確保するための施設必要
(e)集落に接続して設置される住宅等必要

ポイントは、(a)の農業用施設・加工施設・販売施設には「代替地の検討」の要件がないという点です。一方、(b)の農家レストランなどの交流施設は、第1種農地・甲種農地以外の周辺の土地では目的を達成できないことが必要です。

(a) 農畜産物処理加工施設・販売施設の要件

「その地域で生産される農畜産物」が対象

運用通知は、加工施設と販売施設を次のように説明しています（第2の1(1)イ(ｲ)c(a)ⅱ・ⅲ）。

農畜産物処理加工施設：その地域で生産される農畜産物（主として、当該施設を設置する者が生産する農畜産物又は当該施設が設置される市町村及びその近隣の市町村の区域内において生産される農畜産物をいう。）を原料として処理又は加工を行う、精米所、果汁（びん詰、缶詰）製造工場、漬物製造施設、野菜加工施設、製茶施設、い草加工施設、食肉処理加工施設等

農畜産物販売施設：その地域で生産される農畜産物（当該農畜産物が処理又は加工されたものを含む。）の販売を行う施設で、農業者自ら設置する施設のほか、農業者の団体、処理又は加工を行う者等が設置する地域特産物販売施設等

チェック：加工施設・販売施設のポイント
・ 原料・販売品は「その地域で生産される農畜産物」が中心であること
・ 「その地域」とは、主として、設置者自身の生産物、またはその市町村・近隣市町村で生産されたもの
・ 加工施設の例：精米所、果汁製造工場、漬物製造施設、野菜加工施設、製茶施設、食肉処理加工施設 等
・ 販売施設は、農業者自らが設置するものに限らず、農業者の団体や加工業者が設置する地域特産物販売施設も含まれる

他地域から仕入れた原料を主に加工する工場や、一般的な商品を中心に売る店舗は、この類型には当たりません。

附帯する駐車場・トイレ・事務所

運用通知は、農業用施設・加工施設・販売施設の管理又は利用のために必要不可欠な駐車場、トイレ、更衣室、事務所等も、施設と一体的に設置される場合は、これらの施設に該当するとしています（第2の1(1)イ(ｲ)c(a)ⅳ）。直売所の来客用駐車場なども、必要不可欠な範囲で一体として計画できます。

附帯する太陽光発電

施設に附帯して太陽光発電設備を設置する場合は、一体的に設置し、発電した電気を施設に直接供給し、発電能力が施設の瞬間的な最大消費電力を超えない（かつ施設の床面積を超えない規模）ものであれば、農業用施設に該当するとされています（同ⅴ）。

(b) 農家レストランなど「都市等との地域間交流」施設

どんな施設が該当するか

「都市等との地域間交流を図るために設置される施設」とは、農業体験施設や農家レストランなど都市住民の農村への来訪を促すことにより地域を活性化したり、都市住民の農業・農村に対する理解を深める等の効果を発揮することを通じて、地域の農業に資するものをいう。（運用通知 第2の1(1)イ(ｲ)c(b)）

農家レストランや農業体験施設が典型例です。単なる飲食店ではなく、都市住民を農村に呼び込み、地域の農業に資することが求められます。

代替地の検討が必要

(b)の施設は、「第1種農地及び甲種農地以外の周辺の土地に設置することによってはその目的を達成することができない」ことが要件です。運用通知は、その判断方法を次のように示しています。

①当該申請に係る事業目的、事業面積、立地場所等を勘案し、申請地の周辺に当該事業目的を達成することが可能な農地以外の土地、第2種農地や第3種農地があるか否か、②その土地を申請者が転用許可申請に係る事業目的に使用することが可能か否か等により行う。（運用通知 第2の1(1)イ(ｲ)c）

実務上のポイント
事業計画書の「申請地を選んだ事由」欄で、周辺の宅地・雑種地・第2種/第3種農地を検討したが使えなかった理由を具体的に書く必要があります。たとえば「自分の畑の収穫体験とセットで運営するため、畑に隣接していることが不可欠」「周辺の第2種農地は他人所有で取得できない」などです。

(c) 農業従事者の就業機会の増大に寄与する施設

比較的規模の大きい加工工場などでは、(c)の類型が問題になることもあります。

「就業機会の増大に寄与する」か否かは、当該施設において新たに雇用されることとなる者に占める農業従事者の割合を目安として判断することとし、当該割合がおおむね3割以上であれば、これに該当すると判断するものとする。（運用通知 第2の1(1)イ(ｲ)c(c)）

「農業従事者」には、農業従事者の世帯員も含まれます。申請時には、雇用計画と、申請者と地元自治体との雇用協定の添付が求められます。雇用協定には、農業従事者の雇用実績を毎年地元自治体に報告すること、3割に達しない場合の是正措置（年齢条件を緩和した再募集、近隣自治体への募集範囲の拡大など）を定めることが適当とされています。人口減少などの特別な事情がある場合は、都道府県知事等が設定した特別基準により判断できます。

甲種農地・第2種農地の場合

甲種農地

甲種農地（市街化調整区域内の特に良好な農地）でも、(a)〜(e)の施設は例外になりえます。ただし第1種農地よりさらに限定され、(e)の集落接続の施設は敷地面積おおむね500㎡以下に限られます（運用通知 第2の1(1)ウ(ｲ)c）。

第2種農地

第2種農地は、原則として「周辺の他の土地で目的を達成できる」なら許可されません。ただし、上記(a)〜(e)の施設などに該当する場合は、例外的に許可できるとされています。しかも(b)〜(e)の施設は、第2種農地以外の周辺の土地で目的を達成できると認められる場合でも、許可をすることができるとされています（運用通知 第2の1(1)オ(ｲ)b、規則第33条括弧書）。

一般基準も忘れずに

立地基準の例外に当たっても、一般基準を満たさなければ許可されません（農地法第4条第6項第3号〜第6号）。

チェック：一般基準で確認されること（運用通知 第2の1(2)）
・ 事業に必要な資力・信用があるか
・ 転用の妨げとなる権利者（賃借人など）の同意があるか
・ 許可後遅滞なく事業に着手できるか（他法令の許可の見込み、行政庁との協議状況）
・ 面積が事業目的からみて適正か
・ 周辺農地への土砂流出、用排水、日照・通風などの支障がないか
・ 地域計画の区域内なら、地域計画の達成に支障がないか

農家レストランや加工場では、市街化調整区域なら都市計画法の開発許可（都市計画法第29条・第43条）など、他法令の手続きも関係します。事務処理要領は、農地転用許可と開発許可を調整のうえ同時に行うことが望ましいとしています（農地法関係事務処理要領 第4の1(6)イ）。他法令との調整については「設計・開発事業者向け｜農地転用と開発許可の「同時申請」実務」もご覧ください。

青地（農用地区域）の場合─ 「5割ルール」と用途区分の変更

青地の農地は、農地法の立地基準上、原則として転用できません。ただし、農用地利用計画において指定された用途に供する転用は例外とされています（運用通知 第2の1(1)ア(ｲ)b）。

農振制度では、一定の加工施設・販売施設・料理の提供施設も農業用施設に含まれ、農業用施設用地として位置付けることができます。ただし、「農業振興地域制度に関するガイドライン」は、次のような5割ルールを定めています（第2の4(3)）。

  • 加工施設：原材料のうち、農業者自らの生産する農畜産物等の割合が5割以上
  • 販売施設：販売する農畜産物（加工品）のうち、自らの生産する農畜産物等（その加工品）の割合が5割以上
  • 料理の提供施設（農家レストラン）：料理の材料のうち、自らの生産する農畜産物等（その加工品）の割合が5割以上

「自らの生産する農畜産物等」には、施設が設置される市町村の区域内または農業振興地域内で生産される農畜産物も含まれます。また、居住・宿泊用の建物と併設する場合は該当しないとされています。遊興飲食させる施設や、深夜営業を常態とする施設なども、この規定の趣旨になじまないとされています。

青地での手続きは「青地（農用地区域）に農業用施設を建てる方法：用途区分の変更と開発行為の許可」で詳しく解説しています。

まとめ

  • 第1種農地でも、農業用施設・農畜産物の加工施設・販売施設は例外的に転用が許可されうる（代替地の検討は不要）
  • 加工・販売施設は、その地域（設置者自身、その市町村・近隣市町村）で生産される農畜産物が対象
  • 農家レストラン・農業体験施設は「都市等との地域間交流施設」。第1種・甲種以外の周辺の土地では目的を達成できないことが必要
  • 大きな加工工場などは「就業機会の増大」類型で、新規雇用の3割以上が農業従事者が目安
  • 青地では、自らの（地域の）農畜産物等5割以上などの基準で農業用施設用地として位置付ける道がある

6次産業化の施設整備は、農地法だけでなく、農振法、都市計画法など複数の制度が関わります。当事務所では、施設の計画内容がどの類型に当たるかの整理から、事業計画書の作成、関係機関との事前協議までサポートします。

参考資料
・ 農地法（令和7年6月1日施行版）第4条第6項、第5条第2項
・ 農地法施行規則（令和7年7月28日施行版）第33条
・ 「農地法の運用について」の制定について 第2の1(1)イ・ウ・オ、第2の1(2)
・ 農業振興地域制度に関するガイドライン 第2の4
・ 愛知県農業水産局農政部農業振興課「農地法関係許可申請等取扱ハンドブック（第八版）」（令和7年3月）事業計画書記入例