「うちの田んぼは青地だから、農機具倉庫を建てるには農振除外が必要だと言われた。何年もかかるの？」
「畜舎を増築したいけど、青地だとまず無理なのでは？」

農業者・農業法人の方から、こうしたご相談をいただくことがあります。

当サイトでは「農振法と農地法の違いとは？農振除外の要件・手続き」「【法人向け】農用地区域（青地）の開発リスク｜農振除外の長期スケジュールと「6要件」の壁」などで、農振除外について解説してきました。住宅や店舗など農業以外の目的で青地を使うには、原則として農振除外が必要です。

ところが、農業用施設を建てる場合は話が違います。青地（農用地区域）は「農業のために使う土地」の区域なので、農業用施設は、農用地区域から外すのではなく、区域内で「農業用施設用地」という用途に切り替えることで建てる道があるのです。

この記事では、「農業振興地域制度に関するガイドライン」（以下「ガイドライン」）と農振法・農地法に沿って、次の点を解説します。

  • 農業用施設用地とは何か
  • 用途区分の変更の考え方
  • 農振法の「開発行為の許可」が要る場合・要らない場合

青地は「農用地区域」、中身は「用途」で区分されている

農用地利用計画と用途区分

市町村は、農業振興地域整備計画の中で農用地区域を定め、その区域内の土地について農業上の用途を指定します（農振法第8条）。この用途の区分を用途区分といいます（ガイドライン 第13の2）。

用途区分には、大きく次のようなものがあります。

  • 農地
  • 採草放牧地
  • 混牧林地
  • 農業用施設用地

つまり青地は、「全部が田畑」ではなく、田畑として使う土地と、農業用施設を置く土地などに用途が分けられているのです。

「農業用施設用地」とは

ガイドラインは、農業用施設用地を次のように説明しています（ガイドライン 第2の4(1)）。

畜舎、蚕室、温室（床面がコンクリート敷のものを含む。）、植物工場（閉鎖された空間において生育環境を制御して農産物を安定的に生産する施設をいう。）、農地法第43条第1項の規定による届出に係る同条第2項に規定する農作物栽培高度化施設、堆肥舎、サイロ、農畜産物の集出荷、加工、貯蔵又は販売のための施設、農畜産物を材料として調理されたものの提供のための施設、農機具等収納施設等、農業振興地域の整備に関する法律施行規則第1条各号に掲げる施設の用に供される土地

畜舎、温室、植物工場、農機具庫はもちろん、一定の要件を満たす農産物の加工施設・直売所・農家レストランも、農業用施設に含まれうるとされています。

加工施設・直売所・農家レストランの「5割ルール」

農業用施設のうち、加工・販売・料理の提供を行う施設（農振法施行規則第1条第3号）については、ガイドラインが具体的な基準を示しています（ガイドライン 第2の4(3)）。前提は、その施設を設置・管理する農業者が農業生産を行ううえで必要不可欠なものであることです。

施設基準（要旨）
加工施設（第3号イ）原材料のうち、農業者自らの生産する農畜産物等の割合が量的または金額的に5割以上
販売施設（第3号ロ）販売する農畜産物のうち、自らの生産する農畜産物等の割合が5割以上（加工品の場合は、自らの農畜産物等を5割以上使って作った加工品の割合が5割以上）
料理の提供施設（第3号ハ）料理の材料のうち、自らの生産する農畜産物等（およびその加工品）の割合が5割以上

「自らの生産する農畜産物等」には、農業者自らの生産物に加えて、その施設が設置される市町村の区域内または農業振興地域内で生産される農畜産物も含まれます（ガイドライン 第2の4(3)①）。

注意：他の用途と一緒にすると該当しない

ガイドラインは、施設の一部を加工・販売・提供以外の用途に使う場合は該当しないとしています。例として、農家レストランと農業者等の居住・宿泊用の建物を併設する場合を挙げています（第2の4(3)④）。また、遊興飲食させる施設、深夜営業を常態とする施設などは、この規定の趣旨になじまないとされています。1つの建物に農業用施設とそれ以外が混在する施設の用地は、農業用施設用地にはなじまないとされています（第13の1(4)⑤）。

白地や農用地区域外の農地に農家レストランや直売所を建てる場合の農地転用については、「農家レストラン・農産物直売所・加工場を農地に建てる転用の要件」で解説しています。

青地に農業用施設を建てる流れ─ 「用途区分の変更」がカギ

ステップ1：用途区分を「農業用施設用地」に変更する

建てたい場所の用途区分が「農地」になっている場合は、まず農用地利用計画を変更して、その土地の用途区分を「農業用施設用地」に変更します。これは、農用地区域から外す「農振除外」とは違い、農用地区域の中で用途を切り替える手続きです。

ガイドラインは、農業用施設用地の用途区分の変更について、次のように述べています。

農業用施設用地に係る土地の面積が1ヘクタールを超えないものの用途区分の変更は、令第10条第1項第4号の規定による軽微な変更により行うことが考えられること。（ガイドライン 第13の1(4)④）

1ha以下の農業用施設用地への変更は、軽微な変更（農振法第13条第4項）により行うことが考えられる、とされています。どの手続きで変更するかは市町村が判断しますので、農振担当課に確認してください。面積の判断は、市町村整備計画を変更した旨の公告に係る面積によるとされています（ガイドライン 第16の4(3)）。

用途区分の変更で見られるポイント

ガイドラインは、農業用施設用地について次のような考え方を示しています（第13の1(4)）。

チェック：農業用施設用地の考え方（ガイドライン）
・ 地域の農業者による農業生産との関連があること（主としてその農業者や農業者の団体が管理・利用しない施設など、関連が希薄な施設の用地はなじまない）
・ 施設の目的・利用者数等を勘案し、規模が過大とならないこと
・ 農用地区域内の農用地の効率的な利用に支障を及ぼすおそれがない土地に、計画的に配置すること
・ 利用者が広域にわたる施設は、集団的な農用地の縁辺部に配置することが適当

加工・販売・料理提供の施設（規則第1条第3号の施設）について、ガイドラインは、市町村があらかじめ設置に必要な事項を定めること、設置する場合は事業計画等を事前に確認することが望ましいとしています（第13の1(4)⑥）。

ステップ2：農地法の転用許可

用途区分を農業用施設用地にしても、その土地が農地である限り、建物を建てるには農地転用の許可が必要です（農地法第4条・第5条）。ただし、2アール未満の農業用施設など、許可が不要な場合もあります（「農業用倉庫・畜舎・ハウスを自分の農地に建てるとき転用許可は要る？」参照）。

青地の農地は原則として転用できませんが、運用通知は例外の一つとして次の場合を挙げています。

農振法第8条第4項に規定する農用地利用計画において指定された用途に供するために行われるものであること（「農地法の運用について」第2の1(1)ア(ｲ)b、農地法第4条第6項ただし書）

用途区分を「農業用施設用地」に変更しておけば、その指定された用途（農業用施設）に供するための転用として、青地でも転用許可の対象になるわけです。

愛知県の「農地法関係許可申請等取扱ハンドブック（第八版）」に掲載されている事業計画書の記入例（農業施設用・豚舎の拡張）でも、「関係法令等の許認可見込み」欄に「農振法　施設用地設定　○○年3月20日予定」と記載されています。用途区分の設定と転用許可を連動させて進めるのが実務の流れです。

農振法の「開発行為の許可」が要る場合・要らない場合

青地での開発行為は原則として許可が必要

農用地区域内で開発行為をしようとする者は、あらかじめ都道府県知事等の許可を受けなければなりません（農振法第15条の2第1項）。

開発行為とは、「宅地の造成、土石の採取その他の土地の形質の変更又は建築物その他の工作物の新築、改築若しくは増築」をいいます。ガイドラインは「土地の形質の変更」の例として、宅地の造成、土地の開墾、田の畑地転換・農用地間の用途の変更、土石・砂利の採取、切土・掘削・盛土・物件の集積などを挙げています（第19の1）。

許可が不要になる主な場合

一方、次のような行為は開発許可が不要です（農振法第15条の2第1項各号、同法施行規則第36条）。

許可不要の行為根拠
農地法の4条・5条許可を受けた土地を、その許可の目的に供するために行う行為 農振法第15条の2第1項第3号
農作物栽培高度化施設の届出（農地法43条）に係る施設の用に供する行為同第4号
農地バンクの農用地利用集積等促進計画に定める利用目的に供する行為 同第5号
農用地利用計画で指定した用途に供するために行う行為で、建築物等の新築・改築・増築の床面積の合計（築造面積）が90㎡以下のもの農振法施行規則第36条第2号ニ
同じく、その建築のための必要最小限度の宅地の造成同第36条第2号イ
現に指定用途に供されている土地で行う、用途の変更を伴わない行為同第36条第2号ロ
農用地以外から農用地への用途変更、農用地間の用途変更で30a以下のもの同第36条第2号ハ
仮設の工作物の新築等同第36条第3号

実務上のポイント

チェック：開発許可の要否の考え方
・ 農地を農業用施設にする場合：用途区分の変更＋農地法の転用許可を受ければ、その許可の目的に沿った行為として農振法の開発許可は不要（第15条の2第1項第3号）。ただし、許可の目的と異なる行為をする場合は開発許可が必要（ガイドライン 第19の3(1)）
・ すでに農業用施設用地になっている土地で施設を建て替える・増築する場合：農地ではないので農地法の許可はないが、農振法の開発許可の要否を検討する。ガイドラインは、農業用施設用地で施設を撤去して更地にしたうえで新築・改築する場合や、更地に増築する場合は、「現に供されている土地において行う行為」（規則第36条第2号ロ）には当たらないとしている（第19の3(5)②）
・ 小規模な施設：指定用途に供するための建築で90㎡以下なら開発許可は不要（規則第36条第2号ニ）
・ 田にハウスを建てる場合：指定用途が農地で現に畑として利用されている土地に、施設内部の土地が農地である温室を設置する行為は、規則第36条第2号ロに含まれる（第19の3(5)②）

農業用施設の周辺にも注意─ 高度化施設の附帯施設

農作物栽培高度化施設（床をコンクリートで覆ったハウスなど）は、農地法第43条の届出をすれば、農振法の開発許可は不要です（農振法第15条の2第1項第4号）。

ただしガイドラインは、栽培に通常必要不可欠な機材・設備（液肥調整用タンク、加温設備、重油タンク等）以外の、休憩所・駐車場・便所などの附帯施設の整備は、この届出による確認の対象外であり、開発許可が必要としています。なお、建築物等の床面積（築造面積）の合計が90㎡以下のものは許可不要とされています（第19の3(2)）。

高度化施設については「底面をコンクリートにした農業用ハウス（農作物栽培高度化施設）の届出要件」で解説しています。

まとめ

・ 青地（農用地区域）内でも、農業用施設は農振除外をせずに建てられる道がある
・ 鍵は、農用地利用計画の用途区分を「農業用施設用地」に変更すること。1ha以下なら軽微な変更で行うことが考えられる
・ 加工・直売・農家レストランは、自らの（地域の）農畜産物等が5割以上などの基準がある
・ 用途区分の変更後、農地法の転用許可を受ければ、その目的に沿った行為に農振法の開発許可は不要
・ 既存の農業用施設用地での建替え・増築や附帯施設は、開発許可の要否を別途確認（90㎡以下は不要）

青地での農業用施設の整備は、市町村（農振担当）、農業委員会、都道府県と、関係する窓口が多く、手続きの順番を誤ると時間がかかります。当事務所では、用途区分の変更から転用許可、開発許可の要否の確認まで、スケジュールを組み立てたうえでサポートします。

参考資料
– 農業振興地域の整備に関する法律（令和7年6月1日施行版）第8条、第13条、第15条の2
– 農業振興地域の整備に関する法律施行規則（令和5年4月1日施行版）第36条
– 農業振興地域制度に関するガイドライン 第2の4、第13の1(4)・2、第16の4、第19
– 農地法（令和7年6月1日施行版）第4条第6項
– 「農地法の運用について」の制定について 第2の1(1)ア